Покупателям инвестиционных квартир готовы запретить вторую льготную ипотеку

Лишних не будет
Из семейной ипотеки предлагают исключить повторную выдачу кредитов для еще одной категории граждан. Речь идет о тех людях, у которых уже есть обязательства перед банками по аналогичным займам, которые они получили до декабря 2023 года. Об этом сказано в письме замглавы Минфина Алексей Моисеев в правительство письмо, оно есть в распоряжении «Московской перспективы». Целей семейной ипотеки — «реализации государственной демографической политики по стимулированию рождаемости», отметил он в документ.

В Минфине «Московской перспективе» сказали, что инициатива должна снизить использование льготных жилищных кредитов не по прямому назначению, то есть на покупку квартир в инвестиционных целях. В том числе по этой причине ранее были изменены условия выдачи семейной ипотеки, напомнили в Минфине. С 1 февраля 2026 года для заемщиков, которые состоят в браке, при оформлении семейной ипотеки супруги в обязательном порядке становятся созаемщиками и несу солидарную ответственность за погашение кредитов. Раньше можно было оформить ипотеку только на одного человека, исключив второго супруга из сделки.

В Минфине также заверили, что отзывать ипотеку у граждан, которые уже оформили несколько ипотечных кредитов на льготных условиях до 23 декабря 2023 года, не будут. При этом, как подчеркнули в ведомстве, у семьи будет возможность оформить льготный кредит при рождении еще одного ребенка и при погашении предыдущей ипотеки.

Семейная ипотека под 6% годовых стартовала в России восемь лет назад и выдавалась при условии, что в семье с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Первоначальный взнос составлял не менее 20%, а максимальный срок кредитования — 30 лет. В начале 2023 года действие программы было распространено на семьи с двумя детьми до 18 лет.

Понабрали кредитов
В конце 2023 года начало действовать правило «Одна льготная ипотека — в одни руки». Для соблюдения этого механизма власти намеревались начать проверять наличие у заемщиков дополнительных жилищных кредитов, субсидируемых государством и полученных после 23 декабря 2023 года. Из письма замглавы Минфина Алексея Моисеева следует, что временной лаг скоринга должен быть раздвинут до этой даты.

По словам источника «Московской перспективы», близкого к одному из крупных госбанков, проверять документально наличие у заемщиков других действующих кредитов, в том числе льготных, возможно с июля 2021 года. Именно тогда у кредитных организаций появилась обязанность передавать сведения о СНИЛС заемщиков, поясняет собеседник издания.

Осенью 2024 года Счетная палата опубликовала отчета об использовании средств бюджета на поддержку жилищного кредитования в 2021–2023 годах. В документе сказано, что за это время выдано льготных займов на 7,17 трлн рублей. Почти половина этой суммы, или около 3,52 трлн рублей, составила совокупная задолженность по кредитам с первоначальным взносом менее 20%.

Всего с июля 2021 года по декабрь 2023 года по всей стране было выдано по всем льготным программам от 1,5 млн до 1,6 млн кредитов, говорит источник «Московской перспективы» в финансовых кругах, ссылаясь на свои подсчеты данных ЦБ, Минэкономики и других ведомств. Именно столько граждан могут попасть под новое ограничение Минфина, предполагает он.

В то же время полтора года назад аудиторы Счетной палаты сообщали, что к январю 2024 года насчитывалось более 114,9 тыс. заемщиков, оформивших два и более льготных жилищных кредита на общую сумму в 1,11 трлн рублей. Из них на семейную ипотеку пришлось 62%, еще 34% — на массовую льготную программу под 8% годовых, отмененной с 1 июля 2024 года. Очевидно, что часть этой суммы использованы для покупки квартир не для проживания, а дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, с чем решил бороться Минфин, повышая адресность льготной ипотеки.

Рост спроса со стороны инвесторов привел к существенному подорожанию квартир в новостройках по всей стране и, как следствие, увеличения выручки застройщиков жилья в том числе благодаря льготному кредитованию покупателей. Это не могло не вызвать критику со стороны финансового блока правительства.

Зачем это надо
Как ранее сообщала «Московская перспектива», к 1 июлю 2026 году Минфин планирует добиться трансформации действующих условий семейной ипотеки. Еще одна предложенная мера — повышение ставки для двух категорий заемщиков — если второй родитель получает новый заем, либо заемщик не в официальном браке и у него нет регистрации по одному адресу с ребенком. В министерстве пояснили «Московской перспективе», что работа по донастройки условий программы по семейной ипотеке нацелена «на повышение адресности меры и эффективности целевого использования бюджетных ресурсов».

Действия Минфина на фоне возникшего дефицита бюджета страны, который и субсидирует ставки по льготным программам жилищного кредитования, включая семейную ипотеку, по мнению управляющего по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрия Грицкевича, вполне ожидаемы. Целью постепенного пересмотра условий является с одной стороны повышение социальной функции программы для стимулирования рождаемости, с другой — ограничение числа инвестиционных сделок и экономия бюджетных средств на субсидировании ставки банкам, добавляет он.

Запрет на выдачу новых льготных займов тем, кто получал их до декабря 2023 года, гораздо более щадящая мера, чем, например, также обсуждаемая идея увеличить ставки для клиентов с одним ребенком, уверен основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Льготные программы ожидаемо будут и дальше сворачиваться на фоне постепенного снижения рыночных ставок по жилищным кредитам, констатирует замглавы ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Более того, по ее словам, «это необходимый шаг для более здоровой работы рынка недвижимости».

Дополнительный риск для работы семейной ипотеки — это усложнение пакета документов и проверок для банков перед выдачей кредита, продолжает эксперт. Одобряемость заявок по этой программе в 2026 году уже снижается с января по апрель. «Московская перспектива» отправила запрос в крупнейшие банки, включая Сбер, ВТБ, Альфа-банк.