Сергей Пахомов, председатель Комитета ГД по строительству и ЖКХ: «Прямой раздачи денег через ипотечные механизмы больше не будет»
— Сергей Александрович, какая сегодня ситуация на рынке недвижимости? Какие нужны дополнительные меры поддержки спроса на жилье?
— Для нас это, конечно, важный вопрос. Но есть и еще много важных вопросов, ведь государство сегодня через свои бюджетные механизмы является, наверное, одним из основных инвесторов. Триллионы рублей, которые на строительный рынок направляются, приоритетно сегодня государственные. Но вопрос важный.
Строительная отрасль через строительство многоквартирного жилья набрала достаточно уверенный ход. И меньше всего хотелось бы, чтобы эти темпы затормозились. Потому что любое место на стройке — это 12-15 рабочих мест в смежных отраслях: производстве и так далее. Так что мы все заинтересованы, чтобы темпы сохранялись. Года полтора-два назад стало понятно, что ипотека в том льготном виде, в котором она была, долго не проживет. Давление, которое она создает на экономику, – действительно, серьезное.
Произошел рост цены квадратного метра. Я не считаю его катастрофическим, потому что все развивается, и рост заработной платы в отдельных отраслях тоже был достаточно существенным. Но то, что нужны были иные механизмы, и стоило бы их поискать гораздо раньше, чем закончилась массовая льготная ипотека, это правда. Та ипотека, которая есть: семейная, остатки льготной ипотеки — будут развиваться.
Дальний Восток, новые территории, семейная ипотека — государство будет поддерживать. Не исключаю, что, может быть, какие-то еще варианты поддержки будут найдены. Но в прежнем виде этого не будет. Нам нужны новые механизмы, они понятны. Просто их, как принято говорить в бизнес-среде, необходимо чуть «докручивать».
— Какие это механизмы?
— Первый и самый понятный механизм, который, может быть, больше всего готов к рынку и выходит на него, — это развитие ИЖС. Для развития этого рынка мы приняли вместе с коллегами из правительства достаточное количество решений и продолжим это делать. Вводим эскроу-счета, но не усложняя процесс, а, наоборот, упрощая его. Вводим домокомплекты, преференции различные. Накануне приняли решения, которые наведут порядок в вопросах взаимоотношений внутри жилых поселков. Мы в рынке ИЖС видим большие перспективы.
Второе, на что, я считаю, сегодня важно обратить внимание, – это, конечно, рынок арендного жилья. Жесткая привязка человека к месту уже не является доминирующей в нашем сознании, хотя и остается приоритетной для жителей страны. Все равно это общая мировая тенденция о том, что переехать на хорошую работу в другой город, – это несложно. А для этого нужны другие форматы жилья. Некоммерческий найм есть сегодня. ДОМ.РФ работает в некоторых регионах. .
В цене квадратного метра сама стройка занимает процентов 50. Все остальное — сопутствующее. С этим можно работать: бесплатное представление земельных участков, льготное налогообложение. Мы большие программы сегодня запускаем в стране по сетям, по модернизации ЖКХ. Это можно делать уже с учетом соответствующих проектов и потребностей.
— Как можно стимулировать покупку жилья в текущих условиях?
— Здесь мы предлагаем поработать над механизмом так называемого лизинга жилья. Название не очень, мы придумаем на каком-то этапе другое. Но сама идея в том, что вы вдолгую арендуете квартиру и постепенно ее выкупаете, если у вас есть такое желание. И этот продукт может быть интересным. Опять же, наверное, мы тут должны будем немного поддержать сетями, экономикой, земельными участками, какими-то льготами, может быть. Если еще год назад мы этот вопрос просто поднимали, и все как-то к этому относились с улыбкой, то сейчас банки уже взяли его в проработку.
В этих направлениях мы сейчас работаем, но очевидно, что прямой раздачи денег через ипотечные механизмы больше не будет. Уже очень сильное давление на бюджет. Но это было необходимо, рынок поддержали. И искать все эти решения мы должны вместе с бизнесом. Иначе будем приходить в ту точку, в которую пришли, например, с эскроу-счетами, с их появлением внезапным. Такого больше не хотелось бы. А для этого надо вместе подумать над тем, кто где может «поджаться», что-то предложить. Но в целом будущее, конечно, за внятной градостроительной политикой.
— Льготная ипотека больше не вернется на рынок?
— Льготная ипотека появилась в ковид, когда вообще все встало. В части поддержки, в том числе и жителей, которые должны были получить возможность улучшить свои жилищные условия. Мы всегда говорим, что президент нам поставил задачу строить 120 миллионов квадратных метров жилья. Но не было такой задачи. Президент поставил нам другую задачу – улучшать жилищные условия для 5 миллионов семей. Коллеги в правительстве вывели, что для этого нужно 120 миллионов кв. м жилья строить. Но задача была изначально та. И ипотека в такой непростой для бизнеса и для жителей период, как ковид, родилась именно поэтому. Отвечала ли она этой задаче – у коллег-застройщиков бы спросить. Они лучше меня знают, что процентов 80 квартир, покупаемых по льготной ипотеке, это инвестиционные квартиры. Создавать такое жуткое давление на бюджет, такую нагрузку из-за инвестиций…
Поэтому если льготная ипотека вернется, то это будет приятным сюрпризом и подарком для застройщиков. Но я бы не стал сильно на это закладываться. Надеюсь, у нас появятся альтернативные механизмы. Государство, такое как Российская Федерация, такое большое и могучее, оно не может себе позволить жить только с одним механизмом покупки жилья, в который превратилась льготная ипотека. Их должно быть много. Наша задача – воспользоваться сейчас сложным периодом и всем вместе остальные механизмы «докрутить».
— Сегодня есть две основные проблемы стыка застройщиков и покупателей — мигранты на стройках, которые создают дискомфорт жителям, и передача объектов недвижимости дольщикам, когда застройщикам приходится платить миллиардные штрафы. Как законодательно эти проблемы можно решить?
— Что касается взаимоотношений застройщиков и дольщиков. В июне мы приняли закон, который, на наш взгляд, максимально возможно на сегодняшний день сбалансировал эти отношения. То есть ввел четкие критерии, как должно быть построено, ввел критерии, как спросить, если вдруг у вас что-то построено не так. Он должен исключить махинации в этой части. Что греха таить, у нас под 80% и под 90% объектов в некоторых регионах вводились в эксплуатацию через решение суда.
Это значит, что юридические компании профессионально работали с застройщиками. Я сейчас не обеляю застройщиков, потому что к качеству на стройке тоже есть претензии, но, с другой стороны, – это же стройка. То есть приоритетным должно быть обязанность равно право застройщика до суда устранить дефекты, а не выплатить какую-то безумную компенсацию. Мы нашли сбалансированные решения, сейчас посмотрим правоприменения. Пока у нас нет оснований считать, что это решение некачественное.
С другой стороны, конечно, рушится рынок для юридических организаций, которые помогали гражданам, а где-то, возможно, это был даже отдельный бизнес. Потому что мы слышали и про случаи, когда накануне сдачи домов в эксплуатацию все покупатели квартир волшебным образом получали смски – дайте доверенность, получите 200 тысяч рублей или 400, а мы с застройщиком разберемся. Такое тоже бывало. Но и к застройщикам есть вопросы. Здесь нет одного виноватого. Обе стороны хороши, но мы постарались этот перекос убрать. При этом штрафы мы оставили те, которые были. Там одна трехсотой ставки ЦБ, а сейчас это 20 процентов. В общем-то сейчас для застройщиков стало очень дорого строить некачественно. Но ситуация не везде простая. Есть застройщики, которые имеют системные просрочки ввода домов в эксплуатацию. Там уже нужна какая-то помощь, будет скоро. Не в смысле за государственный счет достраивать, сейчас мы все-таки на эскроу-счета перешли.
— А как быть с мигрантами?
— Этот вопрос более глубокий, чем кажется на первый взгляд. Ведь наличие иностранной рабочей силы – это следствие. Следствие того, что граждане России не хотят работать на этой работе. Надо подумать, как престиж строительной профессии поднимать. А престиж — это не просто реклама и не зарплата. Престиж профессии — это чистота на стройке, безопасность, социальный пакет. Это придет с цифровыми сервисами. С развитием цифры мы чуть-чуть отстаем от некоторых стран. Стройка и ЖКХ у нас самые убогие, я сейчас правильное слово подобрал с точки зрения цифровизации отрасли. Я имею ввиду госсектор. В частном бизнесе, берем технологии в проектировании, там уже все давно есть. Поэтому нам еще надо поработать.
Но законодательные нормы мы приняли все, ждем коллег из Минстроя уже с конкретными решениями. Если говорить о мигрантах. Государственная Дума будет большой пакет решений принимать в ближайшее время – 6 или 8 законопроектов для наведения порядка в этой части. Понятно, что человек, который приезжает на работу в Россию, должен вести себя соответствующим образом, соблюдая все наши правила, традиции и все, что с этим связано. И он не должен становиться источником беспокойства для окружающих. Но это очевидно, и мы постараемся эти решения принять. И, конечно, важно повышать престиж работы на стройке и стройкомплекса в целом. Популяризировать строительные профессии.
— Какие решения, на Ваш взгляд, помогут повысить престиж строительных профессий?
— Надо сказать, что спрос сегодня на рабочую профессию огромный, специалистов в управлении тоже недостает. Сегодня мы стоим на пороге перехода к новой модели взаимоотношения застройщик–власть, когда власть будет командовать градостроительной политикой, а не бизнес, как сегодня. То есть сначала будет приниматься общее решение по развитию, а потом решение по конкретным земельным участкам, а не наоборот. Но для этого планы должны быть, а здесь нужны специалисты. Что сегодня происходит: как только в любой администрации города или области появляется какой-то более яркий человек, который чуть повыше подпрыгивает, застройщики переманивают его к себе, предлагая большую зарплату. А что вы тогда требуете от нас? Мы часто это видим – «высасывает» бизнес, в том числе из власти, ясные светлые головы. Это ни хорошо, ни плохо, это жизнь. Но нам надо тоже над этим подумать.
Нам тоже нужны специалисты, чтобы они качественное решение выдавали. Под прямым командованием бизнеса города не смогут развиваться так, как должны. Все равно мы перевернем эту ситуацию в самом хорошем смысле этого слова, в самом партнерском смысле этого слова. Это придется сделать. Президент поставил нам задачу интегрировать в правовое поле мастер-планы. За этим будущее. И бизнес будет четко понимать, что здесь планируются сети, и тогда мы можем после власти прийти и «встроиться» в план власти, спокойно зарабатывать. Идеальную модель рисую. Но будущее за этим. Плавно-плавно будем к этому переходить через усиление роли градостроительной политики в целом в регионах и государстве.
Полный текст интервью читайте на портале Всеостройке.pф.
