В столице появилась новая программа развития города
Новая философия
«Суть программы – в создании комплексной, продуманной городской среды, где жилые дома не просто строятся, а формируют полноценные кварталы с развитой инфраструктурой», – объясняет Владислав Овчинский. По его словам, ключевое отличие нового подхода заключается в синхронном строительстве жилья и всех необходимых объектов – от школ и поликлиник до транспортных развязок и зон отдыха.
Градостроительная концепция предполагает, что город берет на себя функции «главного архитектора», определяя не только параметры застройки, но и последовательность создания инфраструктуры. «Мы переходим от точечной застройки к квартальному принципу, где все объекты проектируются как единый организм», – подчеркивает глава департамента. В качестве примера он приводит новые микрорайоны, где первые этажи домов сразу проектируются под социальные объекты, а дворовые территории – как многофункциональные общественные пространства.
Между одобрением и скепсисом
Пока параметры программы не до конца определены, нормативные документы не представлены, и реакция профессионального сообщества на потенциальные нововведения оказалась неоднозначной. Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко видит в инициативе положительные стороны. «Муниципалитет, в отличие от частных девелоперов, может позволить себе долгосрочное планирование без оглядки на сиюминутную прибыль. Такой подход позволит уделять больше внимания тому, как проект будет вписан в уже существующий ландшафт столицы. Это шанс создать по-настоящему комфортную среду, где учтены интересы разных групп населения», – считает он.
Однако многие эксперты выражают озабоченность последствиями такой централизации. Руководитель коммерческого департамента компании West Wind Group Елизавета Ильюхина отмечает, что фактически наблюдается кардинальное изменение правил игры – девелоперы из самостоятельных игроков превращаются в подрядчиков, работающих по техническим заданиям города, что неизбежно повлечет переформатирование всего рынка. По ее мнению, концентрация заказов у крупных подрядчиков может привести к вымыванию с рынка средних и малых компаний.
Особую озабоченность у специалистов вызывает вопрос сохранения разнообразия архитектурных решений. Как отмечает эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева, есть риск унификации застройки. «Когда все ключевые решения принимаются в одних кабинетах, трудно ожидать появления ярких, нестандартных проектов, которые часто становятся визитными карточками городов», – считает специалист.
Экономические последствия для девелоперского бизнеса
Если программа заработает, девелоперский рынок ждут изменения в бизнес-моделях компаний. «Традиционно девелоперы закладывали в стоимость квадратного метра значительную инфраструктурную составляющую, которая была важным источником маржи. В новой системе эти рычаги исчезают – цены будут определяться городом через механизм конкурсных процедур», – говорит коммерческий директор завода «Новалур» по производству МАФ Арсений Киселев.
По оценкам экспертов, это может привести к сокращению рентабельности проектов. «Работа по госконтрактам исключает гибкость ценообразования. Например, потеря дохода от инфраструктурных надбавок, раньше составлявших до 20–30% стоимости, может снизить рентабельность. Город берет на себя синхронное создание инфраструктуры, такой как школы, дороги, парки, и теоретически освобождает подрядчиков от этих затрат. Однако риски переноса косвенных издержек остаются. Например, штрафы за срыв сроков из-за задержек со смежниками-инфраструктурщиками или требования к временной логистике стройплощадок. Выживут только те, кто сможет радикально оптимизировать издержки», – говорит Арсений Киселев. Особенно уязвимыми окажутся средние компании, которые не обладают ресурсами крупных холдингов, но и не могут, как малые фирмы, быстро переориентироваться на нишевые проекты.
Елизавета Ильюхина отмечает еще один важный аспект: «Город декларирует, что берет на себя инфраструктурную нагрузку, но в контрактах могут появиться скрытые условия, которые фактически переложат часть этих расходов на подрядчиков. Например, требования к благоустройству прилегающих территорий или организации временной логистики».
Опыт международных практик
В дискуссии о новой программе часто звучит отсыл к зарубежному опыту. «В Европе и Азии уже давно применяются модели, где муниципалитеты играют ключевую роль в планировании территориального развития, – отмечает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. – Муниципалитеты там сами определяют, где и что строить, а девелоперы подключаются уже на готовых условиях. По сути, это социальный контракт: бизнес получает площадку под проект, а город – нужную инфраструктуру. Да, поначалу будут косяки с распределением ответственности, но в целом модель перспективная. Если, конечно, не перегнуть палку с регулированием».
При этом, предупреждает Евгений Михайленко, важно учитывать местную специфику. «В тех же Нидерландах или Сингапуре подобные программы реализуются в условиях стабильной экономики и отлаженной системы госуправления. У нас же приходится учитывать и волатильность рынка, и необходимость преодолевать бюрократические барьеры», – говорит эксперт.
Вызывает вопросы и схема распределения рисков. «В идеальной модели город и подрядчики должны разделять ответственность, – считает Марина Толстошеева. – Но есть опасность, что через систему штрафов и жестких контрактных условий основные риски лягут на девелоперов, особенно в части сроков реализации».
Перспективы для различных игроков рынка
Программа может привести и к серьезной перестройке девелоперского сообщества. Крупные холдинги, по всей видимости, смогут адаптироваться, перейдя на модель работы по госзаказу. «Такие компании, как ФСК или ПИК, уже имеют опыт участия в аналогичных проектах, например, в программе реновации», – отмечает Арсений Киселев. Для среднего бизнеса ситуация выглядит более тревожной. «Без системы квотирования, аналогичной той, что применяется в госзакупках, эти компании могут оказаться вытесненными с рынка», – предупреждает Марина Толстошеева. Малые компании, вероятно, переориентируются на нишевые проекты. «Мы уже видим, как некоторые девелоперы сосредоточиваются на элитном жилье или специализированных проектах вроде редевелоп- мента промышленных зон», – говорит Елизавета Ильюхина. Однако она подчеркивает, что такой переход потребует серьезных изменений в бизнес-моделях и поиска новых компетенций.
Впрочем, считает Елизавета Ильюхина, у городского заказчика, крупных девелоперов, среднего бизнеса – у всех будут разные задачи, разная целевая аудитория и продукты. Все вместе они сформируют экосистему, которая обеспечит баланс между коммерческой эффективностью, наполненностью соцобъектами и качеством среды в целом.
И тем более программа не вытеснит девелоперов как класс. «Часть заказов, вероятно, сосредоточится у крупных подрядчиков. Но взаимодействие с городом все же предполагает проведение тендеров, конкурсных процедур, долгий выбор исполнителей. Частные девелоперы более гибко и быстро подходят к реализации проектов, и в итоге они будут формировать другой продукт. Я не думаю, что жилье по программе «Московские кварталы» станет конкурентом объектам в премиум- или бизнес-классе. У города другая задача – предложить доступные квартиры, скорее всего, в сегментах стандартного жилья и комфорт.
А вот застройщикам с учетом дефицита и удорожания земли все труднее реализовывать проекты в массовом сегменте – это часто невыгодно. Им останется возможность предлагать более проработанный, индивидуальный продукт, за счет чего они и будут конкурировать с городом», – уверена Елизавета Ильюхина.
Валерий Трушин предполагает, что в рамках подобных проектов будут применяться льготные условия предоставления земельных участков, что позволит девелоперам не закладывать стоимость земли в цену реализуемой недвижимости. «Безусловно, многое будет зависеть от конкретных параметров реализации программы, однако в целом инициатива представляется интересной и обладающей значительным потенциалом для развития рынка», – говорит эксперт.
Технологические вызовы
Программа ставит перед строительным комплексом и серьезные технологические задачи. «Синхронное строительство инфраструктуры требует совершенно новых подходов к логистике и управлению проектами, – отмечает Арсений Киселев. – Фактически речь идет о переходе на BIM-технологии на уровне не отдельных зданий, а целых кварталов».
Марина Толстошеева опасается, что усиление роли города может замедлить внедрение инноваций: «Частные девелоперы нередко выступали драйверами новых технологий – от «умных домов» до экологичных материалов. В системе госзаказа инновационность часто приносится в жертву соблюдению стандартов и снижению рисков».
Несмотря на все дискуссии о бизнес-моделях, эксперты признают потенциальные преимущества программы для горожан. «Если удастся реализовать заявленные принципы, москвичи действительно получат более комфортную среду, – считает Евгений Михайленко. – Речь идет не только о физической инфраструктуре, но и о социальном планировании – создании мест для общения, детских площадок нового поколения, зон отдыха для пожилых людей».
