Вышли на охоту: налоговая ищет деньги в недвижимости

Грустные новости для владельцев торговой и офисной недвижимости. ФНС направила регионам рекомендации посмотреть, какие налоговые льготы работают, какие уже не нужны, и расширить перечни объектов, по которым налог на имущество считается от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это оценка объекта государством. Не цена сделки и не реальная выручка ТЦ, а расчетная стоимость здания или помещения в реестре. Именно от этой суммы потом считается налог.

В этот перечень попадают торговые центры, офисы, помещения торговли, общепита, бытового обслуживания. Отдельно регионам предлагают посмотреть земельный налог, транспортный налог и участки, которые используются не по назначению. С точки зрения бюджета логика понятна. С точки зрения бизнеса - история тяжелая.

Главная проблема не в том, что налог на имущество существует. Он есть почти везде. Проблема в моменте и в скорости роста нагрузки. Для торговых центров сейчас и так не лучший период: трафик снижается, fashion сокращает площади, арендаторы торгуются и требуют скидок, маркетплейсы забирают часть покупок, деньги дорогие, эксплуатация дорожает. На этом фоне еще один рост налогов — это не абстрактная цифра в декларации. Это реальный удар по экономике объекта.

Самое неприятное в кадастровом налоге: он часто живет своей жизнью. Торговый центр может потерять трафик, дать скидки арендаторам, держать пустые площади, вкладываться в ремонт, но кадастр этого не чувствует. Для налоговой объект все еще может выглядеть дорогим активом. А для собственника это уже больной проект, где каждый месяц нужно оплачивать растущие расходы на охрану, клининг, обслуживание, коммуналку, маркетинг, ремонт, налоги и кредиты.

Раньше часть расходов можно было перекладывать в аренду через эксплуатационный платеж. Сейчас это делать сложнее, арендатор тоже не в идеальном положении. У него растет фонд оплаты труда, логистика, закупка, эквайринг, конкуренция с маркетплейсами. Он смотрит на оборот и говорит, что «я не могу платить больше». Особенно если речь не о топовом ТЦ, а о районном или региональном объекте.

Получается простая, но неприятная конструкция. Налог растет быстрее, чем арендная плата. Даже там, где в договорах есть индексация, она часто не покрывает реальный рост расходов. А где индексации нет или арендатор требует пересмотра ставки, собственник остается один на один с новой нагрузкой.

Что изменится на практике?

Во-первых, регионы начнут активнее включать в специальные кадастровые перечни новые объекты. Это такие списки недвижимости, по которой налог считают от кадастра. Если ТЦ, офис или помещение раньше туда не попадали, налог мог быть ниже, но как только объект включили в перечень, собственник начинает платить по другой логике, чаще всего больше. Кто пользовался льготой, может ее потерять. Кто считал, что налоговая история объекта стабильна, может получить неприятный сюрприз. В зоне риска небольшие торговые центры.

Во-вторых, начнут внимательнее смотреть, что написано в документах и как объект используется фактически. Например, числится одно назначение, а по факту работает торговля, офис, общепит или бытовые услуги. Или земля оформлена под один вид использования, а используется иначе. Для собственника это риск доначислений, споров и включения объекта в более дорогой налоговый режим.

Что это меняет? Проверка может показать, что объект надо облагать иначе. Не как раньше, а от кадастровой стоимости. Или что льгота больше не применяется. Или что участок используется не так, как указан в документах. В итоге меняется не только бумага, меняется сумма налога.

В-третьих, собственники снова пойдут оспаривать кадастровую стоимость. И это правильно. Если кадастр не отражает реальную экономику объекта, его надо пересматривать. Но это время, юристы, оценщики, комиссии, суды. Деньги, которые могли бы пойти на реконцепцию, ремонт, навигацию, безопасность, маркетинг.

Самый большой риск не только в росте налогов. Самый большой риск в том, что торговые центры начнут экономить на развитии. Когда собственнику нужно закрыть налоговую нагрузку, он первым делом режет то, что кажется необязательным. А это то, что определяет ближайшее будущее объекта: ремонт общих зон, обновление инженерии, мероприятия, маркетинг, комфорт посетителя. А потом мы удивляемся, почему объект стареет, трафик падает, арендаторы уходят.

Это плохой круг. Налог растет, инвестиции в объект падают, объект слабеет, арендаторы требуют скидки, доход падает, налоговая нагрузка становится еще тяжелее.

Что делать?

Главная практическая задача сейчас — понять, где у объекта слабое место. Завышенный кадастр, риск включения в перечень, неправильное назначение помещений, спорное использование земли или договоры аренды, где рост налогов нельзя переложить на арендатора.

Стоит провести аудит каждого объекта. Кадастровая стоимость, перечень, назначение помещений, фактическое использование, земля, транспорт, льготы, договоры аренды. Не ждать, пока придет уведомление. Для крупных собственников стоит просчитать сценарии. Что будет, если налоговое бремя вырастет на 10%, 20%, 30%. Можно ли это переложить на арендаторов. Что написано в договорах. Где компенсация налога включена в арендые или эксплуатационные платежи, а где нет. Какие арендаторы выдержат рост, а какие начнут уходить.

Отрасли нужно говорить с регионами не в формате «оставьте нас в покое». Так не получится. Надо предлагать разумную модель. Переходные периоды, прозрачные перечни, льготы за реконструкцию, энергоэффективность, социальные функции и другое. Районный ТЦ в малом городе нельзя облагать так, как сильный московский объект в топовой локации. Это разные бизнесы.

Кстати, за рубежом имущественные налоги на коммерческую недвижимость тоже есть. В Великобритании это business rates, в США — местные налоги на недвижимость. Но там вокруг этого тоже идет постоянная борьба бизнеса и властей. Потому что проблема универсальна, недвижимость удобно облагать, но опасно перегрузить. Особенно когда налог не связан с текущим денежным потоком.

Бюджетам нужны доходы, но если сейчас просто расширить перечни и снять с недвижимости еще больше, чем выдерживает часто слабая модель объекта, то часть объектов начнет деградировать. Не потому что собственники плохие, а потому что экономика не резиновая.