Выйти из «красной» зоны - Московская перспектива

Выйти из «красной» зоны

Выйти из «красной» зоны
Выйти из «красной» зоны
Операторов эскроу-счетов при долевом строительстве станет больше

Банков, имеющих право финансировать эскроу-счета застройщиков, станет больше. Это 21 января подтвердил глава Минстроя РФ Владимир Якушев. Соответствующий проект постановления правительства также готов и опубликован. «Московская перспектива» разобралась, что это значит для застройщиков, инвесторов и покупателей.

Напомним суть механизма эскроу: деньги дольщиков будут поступать не девелоперу, а посреднику – банку. Он выплатит их только после исполнения обязательств застройщика, то есть передачи квартир покупателям. Стройка же будет финансироваться за счет кредитов. К счетам эскроу будут допущены не все банки – требования к ним как раз и обсуждаются в министерских кабинетах.

«Список будет расширен, этот вопрос – самая простая проблема. Если мне память не изменяет, Минфин уже такое решение внес», – приводят слова главы Минстроя информагентства. Это следует из снижения требований со стороны регулирующих органов к банкам, которые получат право оперировать эскроу-счетами при долевом строительстве.

Требования к банкам

Законодательство в текущем виде предъявляет весьма строгие требования к банкам – держателям эскроу-счетов. Кредитный рейтинг организации должен быть не ниже А- по версии агентств «Эксперт РА» и АКРА. Список учреждений, прошедших рейтинговый фильтр, публикует Центробанк. Стоит отметить, что число растет: в июле в списке ЦБ РФ значилось 55 позиций, а к декабрю их стало 60. Сначала требования были идентичны тем, что предъявляются к банкам, где размещены средства федерального бюджета. Затем правила немного смягчили.

В конце 2018-го правительство России предложило еще ослабить границы надежности по рейтингам, зафиксировав их на уровне ВВВ- (умеренно высокий уровень кредитоспособности, чувствительность к конъюнктуре «более высокая»). Пока это постановление правительства в проекте, он опубликован в декабре.

Банков, подпадающих под новые условия, станет больше примерно в полтора раза, считают эксперты.

Гарантии страхования

Надежность банковской системы в целом гарантирует Агентство по страхованию вкладов. Обманутых вкладчиков в России больше нет, теперь если с банком что-то происходит, АСВ возмещает до 1,4 млн рублей на вкладчика. Разумеется, если это банк с лицензией, а не полулегальная компания с признаками пирамиды.

Аналогично АСВ будет страховать и девелоперские эскроу, то есть риски дольщиков на сумму до 10 млн рублей. Об этом еще летом 2018 года говорил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев. Это сделает систему более надежной, но очевидным образом приведет к росту цен – страховая премия осядет в цене квадратного метра.

Финансирование строек

После перехода на счета эскроу треть компаний не сможет получить банковские кредиты, ранее прогнозировал глава Минстроя: «30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в «красной» зоне. По предварительной оценке, они не получат кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. По нашей оценке, это ориентировочно 14,3 млн кв. метров жилья. Это более 750 тыс. семей, которые сегодня вложили туда денежные средства. И, конечно, большой знак вопроса, попадут они в обманутые дольщики потом или нет».

Аналогичную оценку озвучила и глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: «По нашей оценке, до 30% проектов, реализуемых сегодня в Москве, банки не стали бы финансировать. При этом сильные частные девелоперы и городские застройщики в состоянии удержать существующие темпы жилищного строительства и даже увеличить их».

Проблема в том, что требования к заемщикам у банков очень высокие. И чем крупнее и надежнее банк, тем сложнее в нем получить кредит. Кроме того, строительство – чрезвычайно капиталоемкая отрасль. По данным аналитического центра ЦИАН, совокупная выручка девелоперов только столичного региона за 2018 год превысила 1 трлн руб. Объем заимствования потребуется значительно меньший, все же кредитоваться будет себестоимость жилья, к тому же в 2019-м эксперты предрекают снижение спроса. Однако это все равно гигантские суммы, которые будут выдавать не все банки, предлагающие ипотеку, а только топ-лист «Эксперт РА» и АКРА.

За счет эскроу у кредитных учреждений появится большой объем наличных для обслуживания своих текущих обязательств.

Однако снова не у всех. Банки, которые испытывают серьезный дефицит ликвидности, в большинстве своем работать с эскроу не смогут – рейтинга не хватит. Эти процессы вызывают тревогу у экспертов.

«Следствием июля и всего процесса перехода на работу через эскроу станут сокращение количества участников, монополизация и централизация. Главными игроками на рынке жилого строительства станут банки, весь бизнес окажется сосредоточен в руках государства, – предупреждает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – А это чревато ростом цен и сокращением числа интересных проектов: их на рынок, как правило, выводят небольшие застройщики, у которых нет конвейера и которые вынуждены придумывать фишки, чтобы были продажи. Боюсь, их не останется».

Новый стандарт работы с дольщиками станет обязательным 1 июля 2019 года. Несмотря на дискуссионность вопроса, «в долгосрочной перспективе эти реформы приведут к устойчивой и эффективной строительной отрасли, которая вернет доверие людей», заключил глава Минстроя.


Главные задачи сейчас – переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу и формирование соответствующих компетенций у банков и застройщиков. Средства на счетах эскроу станут основным источником фондирования проектного финансирования и практически полностью закроют потребности банков в ликвидности.

Комитет «ОПОРЫ РОССИИ» по строительству неоднократно предлагал данную меру в целях расширения перечня уполномоченных банков. Это позволит сохранить доступность кредитных продуктов для широкого круга участников рынка жилищного строительства России. Банков с уровнем рейтинга от А- и выше в двух рейтинговых агентствах сейчас 62. Однако из этого списка три четверти не готовы работать с застройщиками. Но, во-первых, они представлены не во всех регионах. Во-вторых, будучи крупнейшими банками, они предъявляют жесткие требования к заемщикам, поэтому получить кредит у них, особенно региональным компаниям, затруднительно. После внесения изменений в соответствующее постановление правительства на рынке жилищного строительства после 1 июля 2019 года останутся надежные региональные банки. Это позволит обеспечить на территориях необходимый объем строительства. Механизм проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу, безусловно, выгоден для банковских структур.

Упростить привлечение денег (рост числа банков – операторов эскроу) не поможет. Процедура останется той же. Но с повышением конкурентности на рынке предложения проектного финансирования большее количество проектов сможет быть одобрено банками. Помимо этого напряжение в самих банках спадет и нагрузка по рассмотрению инвестпроектов распределится более равномерно... С точки зрения же процентной ставки я считаю, что никакого положительного эффекта не будет. Самые хорошие ставки предлагают именно ТОП-банки, у других нет доступа к дешевым деньгам. И если допустить эти банки на рынок проектного финансирования – ставки у них будут выше Сбербанка. Так что влияния на стоимость 1 кв. метра это не окажет. А вот на количество проектов на рынке – вполне.