Жилье вне конкуренции
В этом году Москва участвовала в выставке «Экспо Реал» в Мюнхене в двадцатый раз и отметила этот юбилей сразу двумя стендами. Столице есть что показать: каждый год в эксплуатацию вводится около 9 млн кв. метров недвижимости, а объемы перспективных проектов исчисляются цифрами уже с семью нулями.
Руководитель выставки Клаус Дитрих обратил внимание на преобладание зеленого цвета на московском стенде: он оформлен натуральным газоном, а в большинстве представленных проектов особое внимание уделяется благоустройству и созданию комфортной среды. Это повышает их привлекательность в глазах потенциальных инвесторов. По оценкам
горадминистрации, обустройство городских территорий, строительство за счет бюджета новых станций метро и дорог увеличивает прибыль девелоперов примерно на 30-40%, а средняя доходность на рынке недвижимости Москвы сейчас составляет 7-10%.
На деловой сессии в рамках международной выставки «Экспо Реал» гостям рассказали, в какие именно сегменты наиболее выгодно вкладывать средства. «Объем ввода апартаментов в Москве будет ежегодно сокращаться на 20%, заявил, в частности, глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Этому виду недвижимости так и не удалось стать жильем, поэтому доходность от реализации таких проектов невелика.
В данный момент перспективы этого сегмента не совсем понятны.
С другой стороны, после того как правительство отказалось признавать апартаменты жильем, инвесторы начали терять к ним интерес. Более-менее «работает» стратегия «построил — продал». При возведении апартаментов для последующей сдачи в аренду доходность у инвесторов, которые строили на заемные средства, нулевая, на собственные — всего 3-4%. Столичные чиновники прогнозируют, что каждый год ввод апартаментов в столице будет уменьшаться на 80 тыс. кв. метров, т.е. на 20% от нынешнего объема (ранее столичные власти сообщали, что в Москве ежегодно сдается от 300 до 400 тыс. кв. метров апартаментов). Уже согласованные проекты апартаментов могут быть переформатированы, к примеру, в жилье, а при невозможности выполнить необходимые санитарные и другие нормативы — в бизнес-центры.
В качестве альтернативы Москва предлагает иностранным инвесторам вкладываться в более привлекательные сегменты, в частности, офисы и ТПУ. Так, по данным Москомстройинвеста, в 2017 году из-за отсутствия обращений не было одобрено ни одного офисного проекта. В текущем году ввод административных площадей снизился до 400 тыс. кв. метров, тогда как раньше строили по 1,5 млн кв. метров в год. «Снижение прироста нового предложения привело к росту ставок аренды на офисном рынке и восстановлению интереса инвесторов», — сообщил Тимофеев. Иностранные бизнесмены, которые захотят принять участие в реализации таких проектов, смогут рассчитывать на быструю окупаемость своих вложений. Тем более что на рынке деловой недвижимости снова наблюдается дефицит качественных площадей.
Кроме того, одними из самых перспективных для инвесторов — как российских, так и зарубежных — остаются проекты транспортно-пересадочных узлов. Это высокодоходные проекты, где существует постоянный трафик покупателей. Кроме того, они находятся в непосредственной близости от жилой застройки, подчеркивали москвичи. С начала реализации программы город реализовал на торгах 13 ТПУ с доходностью от 16 до 58% годовых. В этом году инвесторам предложат еще 15 проектов с доходностью от 20 до 30%. Это, в частности, ТПУ «Некрасовка», ТПУ «Новокосино», ТПУ «Алма-Атинская» и др.
Вне конкуренции — строительство жилья. Обеспеченность жильем россиян составляет всего 24-25 кв. метров на человека (в Москве еще ниже), в то время как в Европе 35-40, а в США — 60 кв. метров. При этом значительная часть существующего фонда физически и морально устарела, поэтому спрос на качественные современные дома находится на высоком уровне. В Москве, по словам Тимофеева, средняя доходность инвестиций в жилье премиум-класса, расположенное преимущественно в центре города, составляет 27-36%, возле Третьего транспортного кольца — 18-19%, а в новой Москве — 9-11%. Однако пока на московском рынке работают только российские компании. Иностранцы не могут выполнить одно из главных требований — зарегистрироваться в ЕИСЖС, поскольку при внесении изменений в законодательство не были учтены особенности регистрации нерезидентов. «Я думаю, мы решим этот вопрос в ближайшие три месяца. И тогда иностранные инвесторы смогут также привлекать средства граждан», — пообещал Константин Тимофеев.
