Каждый дом с дефектом: почему качество жилья падает и чем это грозит рынку

mos.ru

Проблема связана не только с качеством строительства. На ситуацию повлияли изменения законодательства, экономическое давление на девелоперов и дефицит рабочей силы на стройках. Эксперты предупреждают: если тенденция сохранится, покупатели могут потерять более 120 млрд рублей в ближайшие годы.

Дефекты стали нормой
По данным исследования, доля новостроек с недостатками остается стабильно высокой уже несколько лет.

• В 2022 году дефекты выявляли примерно в 90 % квартир.
• В 2023 году показатель вырос до 95 %.
• В 2024 году он снова снизился до 90 %, однако в 2025 году вновь поднялся до 93 %.

Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы ситуация почти не изменится. В период 2026–2028 годов доля квартир с дефектами может закрепиться на уровне около 95 %, а затем лишь немного снизиться. По мнению экспертов, это означает, что проблемы носят системный характер. Недочеты в новых квартирах становятся обычной практикой, а не исключением.

Мораторий ослабил контроль качества
Одной из ключевых причин роста числа дефектов специалисты называют мораторий на штрафы для застройщиков. В разные периоды государство вводило ограничения на взыскание неустоек и компенсаций с девелоперов за нарушение сроков строительства или недостатки жилья. Такой мораторий действовал:

• в 2020 году,
• с марта 2022 года по июнь 2023 года,
• а затем с марта 2024 года до конца 2025 года.

В это время дольщики фактически не могли взыскать штрафы за нарушение условий договора долевого участия. Например, если застройщик должен был передать квартиру в 2023 году, но нарушил сроки, покупатель не имел права требовать компенсацию, если дата передачи попадала в период действия моратория. С 1 января 2026 года мораторий отменили. Однако одновременно ввели отсрочку на фактические выплаты. Даже если суд присудил компенсацию, получить деньги дольщик сможет только после 2026 года.

По словам директора департамента ремонтов федеральной компании «Этажи» Натальи Харитончик, большинство собственников выбирают именно судебный путь компенсации. Если покупатель устраняет дефекты самостоятельно и подтверждает расходы документами, он может получить деньги раньше. Но на практике такие случаи встречаются реже.

Покупатели могут потерять более 120 млрд рублей
По оценке аналитиков, отсрочка выплат приведет к значительным потерям для покупателей жилья. Суммарный ущерб дольщиков в 2026–2030 годах может составить около 122 млрд рублей. Основные потери связаны с тремя факторами:

• вынужденной арендой жилья, пока устраняются дефекты — около 94 млрд рублей;
• ростом стоимости ремонтных работ — около 20,7 млрд рублей;
• обесцениванием компенсаций из за отсрочки выплат — примерно 7,3 млрд рублей.

Таким образом, наибольшую нагрузку несут именно покупатели, которым приходится самостоятельно устранять недостатки или дольше ждать решения проблем.

Какие дефекты встречаются чаще всего
Эксперты отмечают, что сегодня практически невозможно найти квартиру без замечаний. Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко говорит, что дефекты встречаются не только в массовом сегменте, но и в более дорогих жилых комплексах. Среди типичных проблем:

• кривые стены и неровные полы,
• неправильно работающая вентиляция,
• дефекты дверей и окон,
• царапины на стеклах,
• недостатки сантехники.

По словам гендиректора строительной компании Digniori Arts Арсения Дрожалина, чаще всего экономия заметна в местах общего пользования и технических помещениях. Фасады при этом обычно делают аккуратно, поскольку именно они формируют внешний вид здания и влияют на продажи. 

В массовом сегменте проблем больше. Наиболее заметны дефекты в проектах комфорт и стандарт класса. Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин отмечает, что в Москве ситуация несколько лучше благодаря более строгому контролю и публичности проектов. Тем не менее, даже здесь покупатели массового сегмента чаще сталкиваются с замечаниями при приемке квартир. В проектах бизнес и премиум класса подобных проблем меньше, хотя полностью они не исчезают.

При этом эксперты подчеркивают: серьезные строительные проблемы встречаются сравнительно редко. По оценке директора группы компаний «Расцветай» Сергея Шашурина, критические дефекты — например, проблемы с несущими конструкциями или инженерными системами — составляют примерно 5–7 % случаев. Такие нарушения застройщики обычно устраняют по гарантии. Большинство претензий касается мелких недостатков. Это может быть небольшая неровность штукатурки, щель в плинтусе или царапина на подоконнике. Однако сегодня покупатели стали внимательнее и фиксируют даже такие мелочи.

Стройкам не хватает рабочих
Еще одна причина ухудшения качества строительства — кадровый дефицит. По словам Светланы Опрышко, строительная отрасль уже несколько лет работает на пределе возможностей. Квалифицированных рабочих не хватает, а это напрямую влияет на качество отделки и монтажных работ. Кроме того, за последние два года значительно выросла стоимость строительства. По словам экспертов, себестоимость проектов увеличилась на 30–40 %. Подорожали металл, цемент, логистика и заработная плата.

При этом девелоперы не могут полностью переложить эти расходы на покупателей, поскольку спрос на жилье снижается из за дорогой ипотеки.
В результате компании вынуждены оптимизировать расходы и ускорять строительство, чтобы быстрее закрывать кредитные обязательства.

Рынок может столкнуться с новой волной исков
Эксперты предупреждают, что накопленные претензии дольщиков могут привести к новой волне судебных разбирательств. По данным вице премьера Марата Хуснуллина, к концу 2025 года общая сумма невыплаченных застройщиками неустоек превысила 100 млрд рублей. Когда отсрочка выплат закончится, девелоперы могут столкнуться с большим количеством исков одновременно. Это создаст дополнительные финансовые риски для отрасли. В условиях дорогих кредитов и слабого спроса часть компаний может столкнуться с серьезными трудностями.

Возможен новый механизм урегулирования споров
Эксперты считают, что одной из возможных мер может стать развитие альтернативных способов разрешения конфликтов. Речь идет о медиации, переговорах между застройщиками и дольщиками, а также введении института омбудсмена по недвижимости. Такой посредник мог бы помогать сторонам быстрее находить компромисс и снижать количество судебных споров. По мнению специалистов, без системных изменений ситуация может привести к росту недоверия покупателей к первичному рынку жилья и усилению финансовой нагрузки на строительную отрасль.