Мария Макарова: «Возвращаемся к нормальной жизни»
Мария, мы с вами встречались год назад. И снова традиционный вопрос: какова статистика по сделкам с недвижимостью с начала года? Сейчас много говорится о падении спроса, так ли это? Что говорят цифры?
– Знаете, как это часто бывает, многие эксперты и участники рынка любят нагнетать и излишне драматизировать. Мы последние годы вообще живем очень динамично – начиная с пандемии, потом льготная ипотечная программа… Многие, помню, когда мы с коллегами ходили по форумам, были уверены, что «дешевые деньги» будут если не вечными, то точно еще очень долго. Но рынок недвижимости – это живой и чувствительный организм, и те процессы, которые в нем происходят, не всегда стоит называть падением. Скорее, это естественная стабилизация.
Росреестр – это место, где совершаются все без исключения операции с недвижимостью. Поэтому мы говорим не про ощущения, а про цифры. И цифры говорят вот о чем. В 2025 году в Москве зарегистрировано почти 123 тысячи договоров долевого участия в строительстве (из них 85,4 тысячи – это сделки с жильем в новостройках), а также 140,6 тысячи переходов прав на готовые квартиры. Спросом пользуются оба сегмента примерно в равной степени.
Если говорить о динамике, то вторичное жилье 2025 года незначительно уступило результатам 2024-го – всего на 3,8%. Ну что такое 3,8%? Это смешная цифра. Для сравнения: разрыв между 2024 и 2023 годами был 16,4%. По первичке снижение чуть больше – 10,3% год к году, но если смотреть именно на жилье, то там всего минус 2%.
Поэтому, отвечая на ваш вопрос, я скажу так: нет, статистика не подтверждает падения. Просто после продуктивных лет широкой льготной ипотеки рынок возвращается к реальным объемам, к нормальной жизни. Раньше это были результаты «на стероидах», а сейчас – стабилизация. И этого не нужно бояться.
То есть ипотека, которая была главным драйвером, перестала им быть? Что происходит с ипотечными сделками? Можно ли говорить, что снижение их числа остановилось?
– Раньше ипотеку все называли зеленым драйвером стройки. Сейчас, к сожалению, это не совсем так, но и фактором, который тянет вниз, я бы ее называть не стала. За 12 месяцев в Москве зарегистрировано свыше 118 тысяч договоров ипотечного жилищного кредитования. Это сопоставимо с данными 2024 года, разница всего в 2,2%. А 2024-й, напомню, был одним из самых продуктивных годов в истории.
Более того, в течение года число ипотечных сделок в жилом сегменте ежемесячно росло в среднем на 5,1%, что даже выше показателей 2023 и 2024 годов. На первичке, правда, результат по ипотечным ДДУ чуть скромнее – 55,8 тысячи. Это наименьший показатель с 2020 года, и снижение к 2024 году составило 22,3%. Но здесь свою роль сыграла коммерческая недвижимость: высокая ставка заставила инвесторов уйти в другие проекты.
И знаете, что интересно? Вспомните, ранее мы уже жили со ставкой около 16%. Да, она высокая, и Банк России только к декабрю ушедшего года вернул нам относительно привычные 16%, но ипотечные сделки все равно шли весь год. Таким образом, ипотека в 2025 году, несмотря ни на что, показала в Москве хорошие результаты. И без ее помощи многие сделки попросту не состоялись бы.
Давайте поговорим про географию спроса. Какие округа и районы столицы стали лидерами? Какие регионы популярны у москвичей? Есть ли у сделок сезонность?
– Если говорить о вторичном рынке, то здесь картина равномерная. Выбор округа зависит от личных предпочтений и кошелька. Интереснее смотреть на первичку: она показывает, где застройщики видят перспективу. Абсолютные лидеры уже много лет Троицкий и Новомосковский округа (ТиНАО). Там за год оформили 33 тысячи ДДУ – это почти 27% всех первичных сделок. «Молодая» Москва активно развивается, и сомнений в ее перспективах уже ни у кого нет. Также в лидерах Южный и Западный округа – по 13% сделок. Оставшиеся 47% распределились по другим округам.
Кстати, раньше, бывало, люди сомневались и копили на «старую» Москву, а теперь нет. Транспортная инфраструктура развивается так, что даже шутки про метро в Африку уже не кажутся шутками. Концепция стройки «двор без машин», «дворы-парки», обязательная социальная составляющая в виде детских садов и школ уже давно вошли в норму. Все это позволяет людям не ютиться в крошечных квартирках рядом с метро в «старой» Москве, а значительно улучшить свои жилищные условия, несмотря на удаленность от центра.
Что касается регионов, популярных у москвичей, то это, конечно, Подмосковье, а также Тверская, Калужская, Тульская и Владимирская области – все рядом. И, разумеется, Краснодарский край и Крым – для отдыха и инвестиций. Сезонность для рынка недвижимости характерна, но причина ее прозаична: праздники и отпуска. Люди уезжают – активность падает. А вот декабрь – традиционно горячая пора. Например, в 2025 году на вторичке декабрь превысил ноябрьские показатели на 45%, а на первичке – почти на 38%. Так каждый год.
Мария, а как на статистику влияет то, что застройщики теперь обязаны сами подавать документы на регистрацию прав дольщиков? Не получится ли так, что люди просто не успевают переуступить право требования и это искусственно «перекладывает» сделки из первички во вторичку?
– Очень тонкий вопрос. Вы попали в самую точку. Действительно, сейчас у застройщиков появилась обязанность в течение 30 дней подать заявление на регистрацию права собственности дольщика после подписания акта приема-передачи.
И здесь есть нюанс. Раньше человек мог не спешить с регистрацией права и при желании мог продать свою квартиру по переуступке права собственности до подписания акта приема-передачи. Сейчас процессы цифровизации и новый порядок сильно ускорили оформление: дольщики просто не успевают сделать переуступку, потому что застройщик в электронном виде быстро подает документы, и участник долевого строительства уже счастливый собственник. В итоге квартиру, которую хотели перепродать как ДДУ, продают уже как вторичку. Так что да, мы будем внимательно наблюдать за этой динамикой. Возможно, именно это отчасти объясняет небольшое проседание по ДДУ с кредитами, которое мы видим. Но в целом соотношение первички и вторички остается стабильным.
Как идет цифровизация работы, что нового появилось за год?
– С 1 марта 2025 года юридические лица подают документы к нам только в электронном виде. Их доля сразу выросла – с 17 до 21% от всех онлайн-заявлений. Это и удобно, и быстро. В целом электронная подача у москвичей стабильно популярна. За год мы приняли 1,6 млн таких заявлений, а за 10 лет – более 7 млн цифровых документов. С этим объемом нам активно помогает наш цифровой помощник – сервис «ЕВА» на базе искусственного интеллекта. Важно понимать его роль: это не робот-регистратор, а инструмент для помощи сотруднику. «ЕВА» предпросматривает документы, распознает их и переводит в машиночитаемый формат, проверяет на наличие нестыковок. Это позволяет минимизировать ручные, рутинные операции и сократить количество ошибок, связанных с субъективным фактором. Но хочу подчеркнуть: окончательное решение о регистрации всегда принимает государственный регистратор.
Что касается самого масштабного проекта – развития единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных» (НСПД), то по итогам 2025 года мы завершили важный этап – ввод в эксплуатацию третьей очереди платформы. На данный момент в НСПД уже интегрировано более 120 различных информационных систем федерального, регионального и муниципального уровня, которые поставляют данные для работы. Это колоссальный объем информации: более 4,2 тысячи слоев пространственных данных, на основе которых созданы и работают 26 цифровых сервисов.
А что даст эта платформа обычным людям? Зачем она?
– НСПД – это, по сути, экосистема, которая объединяет всё, что связано с землей и недвижимостью, в одном окне. Для обычных людей и бизнеса это возможность решать вопросы быстрее и без бюрократической волокиты. Приведу конкретный пример из жизни. Представьте, вы хотите заняться сельским хозяйством. Вы заходите в личный кабинет НСПД (авториза- ция – через Госуслуги) и можете воспользоваться сервисом «Земля для фермера». На карте вы выбираете понравившуюся территорию и сразу видите: категорию земель, разрешенное использование, расположение коммуникаций, наличие ограничений. Более того, с помощью сервиса «Земля просто» вы можете самостоятельно, без привлечения кадастрового инженера, подготовить схему будущего участка. Затем вы намечаете его границы и отправляете заявку в орган власти для согласования. И всё это в одном окне, не выходя из дома.
Платформа включает и другие полезные инструменты: «Градостроительная проработка онлайн» (покажет, можно ли строить на участке), «Земля для туризма» (для инвесторов в этой сфере), «Индивидуальное жилищное строи- тельство» (поможет спланировать размещение дома). Для регионов с большой территорией, где остро стоит вопрос нехватки специалистов и оперативного доступа к данным, внедрение НСПД означает кардинальное повышение качества услуг и скорости принятия решений. Сейчас платформа уже работает в 64 регионах, и Росреестр планирует завершить ее полноценное внедрение в ближайшее время.
С 1 марта 2025 года действует закон о трехлетнем сроке для освоения земли в населенных пунктах, а с 1 сентября – постановление с четкими признаками неиспользования. Как на практике эти документы работают в паре? И не стоит ли бояться, что у людей начнут массово изымать участки?
– Давайте сразу успокоим всех: никаких дополнительных оснований для изъятия новый закон не добавляет. И уж точно это не случится завтра. Я думаю, в полную силу эта история заработает лет через десять. Но она очень правильная и нужная. Главный посыл этих документов – дать людям время и четкие правила. Раньше было размытое понятие «неиспользования». А теперь есть конкретный перечень признаков: заросли сорняками, захламленность, заболоченность и так далее.
Как это работает в паре? С 1 марта 2025 года у собственника есть три года на освоение участка. То есть он может его очистить, осушить, выровнять – подготовить к использованию. И в эти три года его никто не может привлечь к ответственности. Только после этого начинается срок использования по назначению. Для ИЖС, например, это семь лет на строительство дома. То есть, по сути, у вас теперь есть три года на подготовку плюс семь лет на стройку. Никто ничего не отбирает, а наоборот – дают дополнительное время и объясняют, что конкретно нужно сделать.
Если по истечении всех сроков инспектор Росреестра или муниципального надзора придет и увидит, что участок по-прежнему пустой, то сначала будет предупреждение, разумный срок на устранение, и только потом, после целой процедуры, может встать вопрос об изъятии через суд. Поэтому бояться не надо. Надо просто понимать: земля – это ресурс, который должен работать. Если он не нужен вам – продайте тому, кому он нужен.
Какие еще важные нормы появились за прошлый год?
– В 2025 году Росреестр инициировал принятие около 12 федеральных законов. Один из самых важных для людей – новый порядок регистрации прав дольщиков, о котором мы уже говорили. Теперь застройщик сам подает документы, и людям не нужно бегать по инстанциям. Также заработал принцип «построил – оформил». Без внесения в ЕГРН нельзя законно распоряжаться домом или подключать к нему коммуникации. Упростили регистрацию ранее учтенных объектов – теперь муниципалитеты сами могут подавать заявления за граждан. И работа продолжается. Например, уже внесен законопроект, который упростит оформление общего имущества в СНТ – дорог, площадок, коммуникаций. Чтобы садоводы могли зарегистрировать это все по факту, без мучительных общих собраний и расчетов долей.
