Почему вторичка пошла в рост: готовое жильё дорожает быстрее новостроек впервые с 2023 года
Как рассказал «Московской перспективе» гендиректор «Мир квартир» Павел Луценко, с февраля по апрель 2026 года квадратный метр на вторичном рынке в среднем по России подорожал на 3,3%, стоимость лота выросла на 2,9%. Для сравнения: новостройки за тот же период прибавили 1,5% и 1,3% соответственно.
Схожие цифры сообщают и аналитики ЦИАН: в I квартале 2026 года, то есть с января по март, «квадрат» на вторичном рынке в крупных городах России подорожал на 3,5% до 150 тыс. рублей. Новостройки за тот же период выросли на 2,8%.
Как отмечается в совместном исследовании «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера за март 2026-го, средняя цена «квадрата» в РФ на первичке составила 187,8 тыс. рублей, это +0,7% за месяц, +9,2% за год, а на вторичке — 123,6 тыс. рублей, это +0,6% за месяц, +9,3% за год. Разрыв между новостройками и «свежей» вторичкой (дома последних 10 лет) составил 4,1% (первичка дороже).
Также аналитики «Домклик» уточнили, что медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не больше чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила 180,1 тыс. рублей. Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 4,1% в апреле против 1,4% в феврале и 5,7% в январе.
Павел Луценко отмечает, что в первую очередь дорожает «новая» вторичка — дома с современными девелоперскими, техническими и архитектурными решениями ценятся покупателями заметно выше устаревших вариантов. У части аудитории по-прежнему в цене сталинки и брежневки, а самый непопулярный сегмент — старые советские панельки: чем старше дом, тем медленнее он дорожает, а когда тренд разворачивается вниз — дешевеет первым.
— Главная причина популярности вторички сегодня — отсутствие у сегмента новостроек преимущества в виде дешёвой ипотеки. Семейная ипотека рассчитана на очень ограниченный пул потребителей и подходит не всем. В то же время ставки по банковским вкладам снижаются, и всё больше их держателей решают, что пора вложиться в недвижимость, — пояснил Луценко «Московской перспективе».
Отметим, что по данным «Спроси.ДОМ.РФ» на 1 апреля 2026 года, средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке составляют 20% на первичном рынке и почти 20% на вторичном. При этом ипотечный рынок остаётся неравномерным: в январе около 82% всех выдач пришлось на программы господдержки, причём почти 94% льготных выдач — на «Семейную ипотеку». В тоже время получить льготные кредиты становится всё труднее. К примеру, с 1 февраля 2026 года по «Семейной ипотеке» со ставкой 6% годовых действует правило: один льготный кредит на семью.
Причины популярности вторички
Управляющий директор «Миэль» «В Новых Химках» Леонид Львович в беседе с «Московской перспективой» подтвердил: сегодня динамика роста цен на вторичную недвижимость опережает первичный рынок. Традиционно вторичка всегда конкурировала с новостройками, но сейчас спрос на первичный рынок снизился — во многом из-за сокращения льготных ипотечных программ и высокой стоимости кредитов.
— Сложилась не совсем естественная для рынка ситуация: первичная недвижимость стала заметно дороже вторичной. Исторически такого практически не было, потому что в нормальной рыночной модели новостройка должна стоить дешевле готового жилья аналогичного класса, — отметил Львович.
Покупатель сегодня всё чаще выбирает вторичный рынок: он понятнее, безопаснее и дешевле. Квартиру можно купить здесь и сейчас, сразу заехать, сдавать в аренду или решить жилищный вопрос без ожидания нескольких лет строительства и без дополнительных рисков. Несмотря на то, что ипотечные ставки пока остаются заградительными, деньги на вторичный рынок продолжают приходить — в том числе со вкладов. Плюс накопился серьёзный отложенный спрос за последние два года, а большинство жизненных ситуаций — обмен жилья, расширение, раздел имущества, переезд — в первую очередь связаны именно со вторичной недвижимостью.
— Последние полгода мы видим устойчивый рост спроса на вторичке. Снижается дисконт со стороны продавцов, растёт стоимость объектов, сделки проходят активнее. Поэтому можно уверенно говорить о том, что на сегодняшний день вторичный рынок выглядит для покупателей привлекательнее первичного, и деньги туда перетекают быстрее, — подчеркнул Львович.
Экономист, заместитель директора по взаимодействию с органами государственной власти «Центра повышения качества жизни» Иван Чумаков в разговоре с «Московской перспективой» объяснил природу перетока более широким контекстом. Последние пару лет банковский сектор аккумулировал колоссальный объём средств населения — люди несли деньги на депозиты, потому что ставки были избыточными. Это была сознательная государственная позиция для стабилизации ситуации. Теперь ставки пошли вниз, и часть вкладчиков начала выходить из депозитов. Образуется наличка, которой нужны инвестиции.
— Бизнес отпадает — норма прибыли там упала. Экономика охлаждается: не стагнирует, но и не растёт. Сидеть в наличке нельзя — рублёвая инфляция, долларовая, плюс спекулятивные риски с курсом на бирже. Из твёрдых активов остаётся недвижимость, — пояснил Чумаков.
При этом первичка, по его оценке, переоценена. Застройщики не могут резко уронить цену: себестоимость, кредиты, обязательства — они держат планку. А на вторичке — гибкий продавец, который готов уступать, причём серьёзно. У него практически нет доступа к ипотечному покупателю: кредит на вторичку получить проблематично, условия там кардинально жёстче, чем на первичку. Фактически продавец отрезан от ипотеки. Тогда приходит покупатель с живыми деньгами и диктует условия.
— Покупателей с наличкой объективно меньше, чем продавцов. Кредитный спрос рынок не тянет. И люди, вышедшие из депозитов, идут на вторичку именно потому, что могут там торговаться. Это не просто «надеюсь выиграть» — они конкретно выигрывают, — рассказал Чумаков «Московской перспективе». Эксперт отмечает, что в целом ситуация в этом сегменте неоднородная. Чумаков рассказал о том, как продавец пытался продать недвижимость за 8 млн рублей, а в итоге согласился на цену в 5 млн. Многие вынуждены давать скидки. Однако ощутимый приток покупателей толкает среднюю по рынку цену вверх.
Генеральный директор ООО «БЕСТ-Флагман» ГК «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев призвал не торопиться с выводами. По его словам, сегменты недвижимости очень разные — элитный класс, бизнес-класс, эконом — и считать их нужно по отдельности. Когда говорят о росте цен на вторичке, надо понимать: в каком сегменте и на какие объекты — это не общая температура по больнице.
— По нашей статистике, каких-то существенных изменений не наблюдается. Может быть, кто-то в конкретном агентстве или в какой-то сети фиксирует свою локальную динамику — это возможно. Но в целом по Москве и Московской области я не вижу масштабного тренда. Здесь картина пока достаточно ровная, — отметил Кочекаев в беседе с «Московской перспективой».
О разнонаправленной динамике в столице говорит и свежее исследование консалтинговой компании SRG. Оно зафиксировало, что в апреле отрицательная динамика на столичном рынке недвижимости затронула пять административных округов — против одного в марте. Так, максимальное снижение зафиксировано в Северном округе, где цена квадратного метра упала на 1,6% — до 407 тыс. рублей. Также жильё подешевело в Южном (–1%), Северо-Западном (–0,8%), Юго-Западном (–0,6%) и Центральном (–0,3%) округах.
Рост цен сохранился в семи округах, причём лидером стал Восточный округ с приростом 2,1% до 340,3 тыс. рублей за «квадрат». Аналогичная тенденция наблюдается и в Подмосковье: в апреле вторичка подешевела уже в семи городах области против одного в марте. На общероссийском уровне число городов с падающими ценами выросло с пяти до девяти, хотя в большинстве из 50 исследованных населённых пунктов стоимость жилья по-прежнему повышается.
Первичка против вторички: прогнозы экспертов
Эксперты разошлись и в оценках того, как долго продлится текущая ситуация с подорожанием в целом по России. Леонид Львович считает, что тренд сохранится ещё достаточно долго: пока между первичкой и вторичкой остаётся такой существенный разрыв в цене, покупатель продолжит выбирать готовое жильё. Это абсолютно логичная модель поведения: люди предпочитают квартиру, в которую можно въехать сейчас, а не ждать несколько лет завершения строительства. У первичного рынка остаются сильные проекты и интересные предложения, которых нет на вторичке, и за счёт этого спрос там тоже сохраняется, но в текущих условиях он заметно уступает вторичному.
Павел Луценко, напротив, полагает, что тренд на опережающий рост вторички уже сглаживается. Главная причина — снижение ключевой ставки и постепенное удешевление основных ипотечных программ.
— Если ставка опустится хотя бы до 12%, мы увидим, как ситуация переворачивается и новостройки начинают снова дорожать опережающими темпами. Всё-таки новое жильё — более привлекательный товар для потребителя, чем квартиры б/у, и риски покупки у застройщика гораздо ниже, чем у частного лица. В прошлом году кейс Ларисы Долиной сделал своё дело, в очередной раз показав юридические риски в сделке на вторичном рынке, — заметил Луценко.
Иван Чумаков также назвал тренд временным. Покупателей объективно меньше, чем продавцов, а товарная масса нарастает: наследства, разводы, переезды — квартиры постоянно выходят на рынок. Реальных покупателей с наличкой не так много, большинство до сих пор сидит в депозитах и ждёт.
При этом резкого снижения ключевой ставки экономист не ожидает. Ведь власти будут пытаться избежать сценария, при котором массовый выход из депозитов резко поднимет инфляцию. — Вторичка активизировалась, потому что там гибкие условия. Она остаётся более доступной — по цене метра, по возможности договориться, по скорости въезда. В условиях постепенного снижения банковских ставок люди выходят из депозитов, фиксируют прибыль и ищут твёрдый актив. Идут туда, где можно диктовать условия. А диктовать их сегодня можно только на вторичном рынке, который реагирует на это подъёмом цен. Это тренд 2026 года, но не вечный. Как только крупные игроки вложат свои деньги в другие активы, а ставки стабилизируются — маятник качнётся обратно, — резюмировал Чумаков.
