Рынок требует «точной настройки»
Вопрос обеспеченности россиян квадратными метрами остается одним из самых острых в стране. Вступившие в силу в прошлом году изменения в законодательство призваны защитить дольщиков и способствовать решению пресловутого «квартирного вопроса». В рамках прошедшего недавно XI Гайдаровского форума эксперты представители федеральной и региональных властей, а также Центрального банка России обсудили первые итоги реформы и перспективы развития жилищного рынка в стране.
Застройщики ждут помощи
Рынок жилищного строительства России уже полгода живет в условиях проектного финансирования. Ожидаемого многими девелоперами и инвесторами краха отрасли за это время не произошло, однако далеко не все чувствуют себя хорошо в новой парадигме. По словам заместителя председателя ЦБ РФ Ольги Поляковой, интенсивность подачи застройщиками заявок на получение проектного финансирования значительно возросла. «Темпы перехода превзошли наши ожидания», – отметила она. Примерно 25–30% объектов строительства жилья либо уже финансируются, либо планируется их финансирование по новой схеме. На сегодняшний день банками одобрено кредитов более чем на 900 млрд рублей, открыто более 423 тыс. эскроу-счетов.
При этом банки не всегда готовы сотрудничать с застройщиками. Основными сдерживающими факторами являются их небезупречная деловая репутация и низкая маржинальность проектов. Власти и раньше неоднократно признавали, что проблемы с получением проектного финансирования возникают именно у небольших региональных компаний. Вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов подтвердил, что проблема рентабельности в сфере строительства существует более чем в 20 регионах страны. «По расчетам нашего аналитического центра, в некоторых регионах она составляет от 0 до 10%», – заявил он.
Участники дискуссии пришли к мнению, что сегодня необходимы меры поддержки бизнеса для сохранения отрасли. Нельзя допустить возникновения новых обманутых дольщиков. Замглавы Министерства строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отметил, что одной из мер поддержки региональных застройщиков может стать субсидирование ставок проектного финансирования. «Мы должны вместе обосновать и предложить дополнительные меры поддержки застройщиков, связанные в первую очередь либо с субсидированием процентов по кредитам, либо в другой форме, но именно в плоскости взаимодействия застройщика и банка», – заявил он. В то же время представители ЦБ РФ выразили готовность при переходе на эскроу совместно с Минстроем, другими ведомствами и региональными властями рассматривать меры поддержки компаний, работающих в малых городах, проекты которых имеют недостаточно высокую прибыльность. Одной из таких мер может стать компенсация издержек на создание инфраструктуры.
Московский рецепт
Особое внимание участников дискуссии было приковано к столичному рынку жилищного строительства как одному из самых крупных в стране. Как отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов прошли в столице без потрясений. Сегодня 67% жилья в Москве строится по прежним правилам, 18% перешли на эскроу, еще 2% перейдут на новую схему в ближайшее время, а 13% новостроек уже готовятся к вводу в эксплуатацию. В то же время, по его мнению, пока рано оценивать все последствия реформы. «Инвестиционно-строительная отрасль имеет достаточно длительный цикл, влияние этого процесса мы сможем оценить через два-три года. Однако в Москве работают крупные девелоперы, которые имеют большой запас прочности, и проблем, я думаю, не будет», – отметил глава стройкомплекса столицы.
Гарантией стабильности на московском рынке, по его мнению, может служить высокая рентабельность проектов, а также ряд городских градостроительных программ, направленных на развитие Москвы как мирового мегаполиса и одного из центров финансово-деловой активности. Это позволяет добиваться высоких результатов по вводу жилья в эксплуатацию. Например, в прошлом году было сдано около 5 млн кв. метров, аналогичный результат ожидается и в 2020 году.
Стимулирование строительства, по мнению городских властей, необходимо для повышения обеспеченности горожан жильем и его доступности. «Даже имея такие темпы ввода, мы по средней обеспеченности уступаем крупнейшим городам мира. Если у нас этот показатель составляет чуть больше 20 кв. метров на человека, то в городах, с которыми мы себя сравниваем, – Лондон, Нью-Йорк или Париж, – 30–40 кв. метров на человека», – подчеркнул Хуснуллин.
В связи с этим в столице уже сегодня выданы разрешения на строительство около 33 млн кв. метров жилья. Таким образом, учитывая темпы ввода недвижимости, создан градостроительный задел на ближайшие пять лет. Такой подход способствует благоприятному инвестиционному климату, создает уверенность в завтрашнем дне и позволяет формировать продуманные и четкие планы в развитии города на перспективу.
Другим немаловажным фактором роста рынка жилищного строительства является активное развитие городской инфраструктуры. Так как в градостроительной политике столицы при разработке проектов развития территорий предусматривается четкая транспортная сеть, это способствует повышению привлекательности жилья для покупателей, капитализации проектов для девелоперов.
Среди иных мер стимулирования строительной отрасли можно также назвать масштабную работу по снижению административных барьеров и ее цифровизации. На сегодняшний день все основные строительные услуги в Москве уже переведены в электронный вид. Кроме этого, в дальнейшем планируется перевести проектирование на технологии информационного моделирования (BIM-технологии).
Очевидно, что темпы ввода жилья в регионах страны сильно разнятся и зависят от многих факторов, среди которых стоимость ипотеки, покупательская способность населения, инвестиционный климат, а также градостроительная политика как на федеральном, так и на региональном уровнях. И именно от своевременности мер поддержки отрасли и стимулирования бизнеса зависит решение «квартирного вопроса» россиян.
