Штаб-квартиры стали вытеснять офисы под аренду в строительстве Москвы
2 октября 2026 15:33
Основной объем строительства штаб-квартир пришелся на последние два года. В 2025–2026 годах вводится или заявлен к вводу 720 тыс. кв. м таких объектов — 67% совокупного объема 2022–2026 годов. Причем 91% площадей приходится именно на новые головные офисы, еще 9% — на объекты для расширения бизнеса и других собственных нужд.
Изменение структуры строительства Ricci связывает прежде всего с экономикой арендной модели. После повышения ключевой ставки стоимость заемного капитала стала выше доходности офисных проектов, из-за чего строительство объектов с расчетом на последующую аренду стало менее привлекательным. Дополнительным фактором стал уход иностранных компаний: по оценке консультантов, в 2022 году около 70% отказов от офисных площадей пришлось на этот сегмент.
Одновременно российские компании стали активнее покупать офисы как для размещения сотрудников, так и в качестве долгосрочного актива. Среднегодовой объем сделок купли-продажи офисной недвижимости в 2022–2026 годах оценивается в 494 тыс. кв. м, что в 2,2 раза выше среднего показателя 2011–2021 годов. После ухода иностранных арендаторов рынок также пережил резкий рост спроса: в 2023–2025 годах среднегодовой объем всех офисных сделок достиг 1,6 млн кв. м.
Рост спроса на крупные собственные офисы привел к дефициту готовых предложений. По данным Ricci, около половины сделок площадью от 30 тыс. кв. м в 2024–2025 годах пришлось на строящиеся объекты. При этом компании преимущественно выбирали проекты, где уже завершены монолитные работы, снижая риски длительного строительства.
Однако текущий всплеск спроса на штаб-квартиры, по оценке Ricci, постепенно идет на спад. На 2027–2031 годы заявлено 972 тыс. кв. м штаб-квартир и офисов под собственные нужды — на 9% меньше объема 2022–2026 годов. При этом только 45%, или 436 тыс. кв. м, приходится на новые головные офисы. Остальные 55% предназначены для расширения, размещения дочерних структур и других собственных задач.
Ricci ожидает дальнейшего уменьшения среднего размера сделок. В 2024–2025 годах произошла волна сверхкрупных приобретений офисов площадью более 50 тыс. кв. м, однако в ближайшие два-три года повторение таких объемов консультанты считают маловероятным: значительная часть крупных компаний уже закрыла потребность в больших площадях.