За год в Москве в шесть раз сократилось число квартир стоимостью до 10 млн рублей

magnific.com

Жизнь внутри МКАД
Рынок доступного жилья в Москве активно сокращается. Тем не менее на сентябрь 2026 года в столице пока еще остались варианты жилья стоимостью менее 10 млн рублей. Так, по всему мегаполису аналитики зафиксировали 996 лотов в этом диапазоне, рассказал «Московской перспективе» коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Речь идет о квартирах и апартаментах в новостройках. Он добавил, что годом ранее показатель был в шесть раз больше — 6025.

По данным «Циана», доля первичного жилья по цене до 10 млн рублей составила в структуре продаж 3,5% от всего предложения, хотя год назад таких объявлений было около 7%, уточнили в компании.

Главный аналитик «Циана» Алексей Попов выделил несколько категорий таких объявлений. Прежде всего это микроапартаменты, которые юридически не являются жильем. В Москве уже нельзя строить квартиры до 28 кв. м, но с 2015 года девелоперы ввели несколько десятков комплексов с такой мелкой нарезкой. Среди главных минусов этого формата — большое количество соседей, теснота и разный характер использования помещений: часто они сдаются посуточно или их используют в бизнесе.

Такие лоты есть в Новой Москве, где средняя стоимость квадратного метра в ряде районов не превышает 200–250 тыс. рублей, добавил эксперт. Получается, на 10 млн можно купить 50 кв. м, то есть почти любую однушку или даже двушку.

— Здесь немного новостроек, а жилой фонд советской постройки постепенно реконструируют, плюс к столичным стандартам постепенно приводят всю инфраструктуру. Хотя есть и недостатки, основной — это удаленность от основной части города, — указал эксперт.

Как уточнили «Московской перспективе» в bnMAP.pro, с учетом апартаментов только в старых границах города в продаже находится 194 лота до 10 млн рублей. В основном это студии, которые доступны сразу в девяти локациях: Косино-Ухтомском, Молжаниновском, Нижегородском и Таганском районах, а также в Богородском, Перове, Крюкове, Митине и Южном Чертанове.

В «старой» Москве самый бюджетный лот — это студия за 6,972 млн рублей в комплексе апартаментов на Пятницком шоссе площадью 22,6 кв. м. Среди жилого фонда самые дешевые варианты — чуть более просторная квартира во Внукове (ЗАО) за 6,2 млн рублей и студия в Богородском (ВАО) за 7,96 млн рублей.

Если же не считать апартаменты, то в пределах МКАД квартир в новостройках дешевле 10 млн рублей не осталось, заявила «Московской перспективе» руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

— Внутри МКАД минимальный бюджет уже превышает 11 млн рублей, тогда как варианты дешевле 10 млн сохраняются преимущественно в ТиНАО (Новая Москва) и отдельных московских локациях за МКАД. Это фактически означает исчезновение сегмента до 10 млн рублей из массового предложения «старой» Москвы, — констатировала она.

В административных границах Москвы за пределами МКАД за год количество вариантов до 10 млн в новостройках обрушилось на 98,2% год к году, по факту — более чем в 55 раз, отметила Ломтева. Если в начале сентября 2025 года в продаже был 1221 лот по этой цене, то на начало сентября 2026 года осталось только 22.

Низкая цена квартиры оборачивается тем, что она маленькая, находится далеко от центра, плюс — в данный момент все еще на ранней стадии строительства, продолжила аналитик. Покупателю в таком случае приходится смиряться с небольшой площадью жилья и его расположением на периферии. Формально человек владеет метрами в столице, получает московскую регистрацию и доступ к инфраструктуре нового жилого фонда, но, по сути, речь идет о недвижимости в Подмосковье.

Владелец такой квартиры зависит от транспорта и терпит длительные поездки, отметила Ломтева. В будущем он тоже может столкнуться со сложностями, например, при дальнейшей продаже придется конкурировать с большим числом аналогичных лотов. Кроме того, студия площадью до 23 кв. м имеет ограниченный жизненный цикл: по словам эксперта, микроформат подходит одному человеку или паре, но в дальнейшем потребности изменятся.

— Квартиру стоимостью до 10 млн рублей сегодня корректнее рассматривать не как дешевую московскую квартиру, а как продукт с минимальным бюджетом входа, за которым стоят достаточно существенные компромиссы по площади и локации, — заключила Екатерина Ломтева.

Недоступные объекты
Планируя покупку недвижимости дешевле 10 млн рублей, следует внимательно анализировать территорию, на которой находится жилье, рассказал изданию директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.

— Транспортная доступность, инфраструктурные объекты, планы города по развитию территории — всё это может сыграть позитивную роль в будущем и повлиять на цену квартиры, — пояснил он. — С этой точки зрения на проекты в Новой Москве смотреть вполне логично.

При бюджете до 10 млн рублей покупка студии площадью 20–23 кв. м за МКАД может быть вполне оправданной, но инфраструктура, прежде всего логистика, здесь играет решающую роль, согласна руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Виктория Кардаш.

— Смотреть нужно не только на цену и сам факт покупки квартиры в новостройке, но и на транспорт: сколько реально занимает дорога до метро или МЦД, насколько удобно ежедневно добираться на работу, какая инфраструктура уже есть рядом, — конкретизировала она.

На вторичном рынке Москвы выбор квартир до 10 млн намного больше — их можно найти даже внутри Садового кольца, сообщила «Московской перспективе» глава застройщика Unikey Айгуль Юсупова. В пределах ТТК в этом бюджете есть даже трёхкомнатные квартиры небольшой площади в пятиэтажках. Как правило, они требуют ремонта и тщательной юридической проверки.