Доля иностранных инвестиций в российскую недвижимость упала до нуля

magnific.com Устойчивая осторожность
За восемь месяцев этого года не было совершено ни одной инвестиционной сделки по приобретению российской недвижимости зарубежными игроками. В 2023–2024 годах этот показатель также был на нулевом уровне, а в прошлом году составил 108 млрд руб. Об этом говорится в исследовании компании NF Group. Эксперты сказали, что у зарубежных игроков есть много альтернатив и в ближайшие годы такой тренд сохранится.

Опрошенные «Московской перспективой» консультанты по коммерческой недвижимости подтверждают такую статистику. По предварительным данным компании CORE.XP, в период за январь — август 2026 года нулевая доля иностранного капитала сохраняется. Партнер компании Ricci Ирина Ушакова отметила низкий уровень зарубежных инвестиций в последние годы, включая этот. По данным Commonwealth Partnership, в 2026 году было совершено две сделки на общую сумму свыше 10 млрд руб.

В 2023–2024 годах иностранные инвестиции фактически отсутствовали, а по итогам 2025 года их доля составила около 10% общего объема вложений в российскую недвижимость, подсчитал партнер NF Group Станислав Бибик. До 2022 года этот показатель находился в диапазоне 6–41%, привела данные руководитель отдела стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP Марина Жукова.

Зарубежные компании и фонды в последние годы осторожно относились к новым приобретениям, сказал Бибик. Крупнейшая сделка, совершенная в инвестиционных целях в 2025 году с участием иностранного юридического лица, — приобретение доли портфеля торговых центров девелопера MallTech инвестхолдингом Balchug Capital (Армения), указал заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Никита Дронов. При этом последний хоть и зарегистрирован в Армении, но основан выходцем с российского инвестиционного рынка, поэтому формально это иностранный капитал, а по логике сделок последних лет — скорее транзитный, подчеркнул управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

Среди других прошлогодних сделок с иностранным участием — покупка молдавским бизнесменом Иланом Шором 51% доли бизнес-центра на Бережковской наб. (27 тыс. кв. м), турецкими Ziraat Bank и Enka — БЦ «Кадашевская слобода» (4 тыс. кв. м) и торгового центра Selgros Cash & Carry (13 тыс. кв. м) соответственно, перечислил руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Кроме того, итальянский бренд Bouticle в прошлом году приобрел 5 тыс. кв. м в промышленном парке «Кувекино», а азербайджанские предприниматели выкупили комплекс гостиниц и общественное пространство «Никольские ряды» (около 28 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге, добавил эксперт.

Сложности и риски
Снижение активности иностранных инвесторов связано прежде всего с существенным усложнением инвестиционного процесса, сказали эксперты. Для зарубежных компаний сохраняются проблемы с трансграничными расчетами и привлечением финансирования, вероятность вторичных санкций, валютные и репутационные риски и ограничения при последующем выходе из актива, пояснила Жукова. В результате инвестору приходится учитывать не только привлекательность самого объекта, но и существенно более высокие транзакционные и операционные риски, уточнила эксперт.

Причем, по словам Жуковой, «дружественный» статус страны сам по себе не снимает ключевых барьеров. Дополнительно осложняет процесс то, что у многих потенциальных инвесторов в России нет необходимой инфраструктуры — локальных команд, партнеров и управляющих платформ, отметила она.

При этом с точки зрения доходности российские активы не перестали быть интересными, считает основатель «М9 девелопмент» Максим Морозов. Но высокая доходность еще не делает рынок привлекательным — инвестору важно соотношение доходности и риска, пояснил он. Даже сильный объект с устойчивым арендным потоком может быть неподходящим для международного фонда, если он не уверен, что сможет юридически владеть им, финансировать его, получать доход и затем продать актив, согласился исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Ожидание, что западный капитал автоматически заменят китайские, ближневосточные, индийские или турецкие фонды, оказалось чрезмерно оптимистичным, признал Татаринов. У таких инвесторов, по его словам, есть много альтернатив, и, к примеру, институциональный фонд из Китая, ОАЭ или Саудовской Аравии может выбрать между США, Европой, странами Персидского залива, Индией и Юго-Восточной Азией.

Кроме того, российский рынок коммерческой недвижимости был ориентирован прежде всего на западные инвестиционные модели — международные фонды, девелоперов, банки, гостиничных и торговых операторов, указал Татаринов. У азиатских инвесторов меньше накопленной экспертизы по российскому праву, налогам, структурам владения и локальной операционной модели, пояснил он.

Российский рынок смог адаптироваться к ситуации с минимальным иностранным участием, считают опрошенные эксперты. По итогам 2024 года общий объём инвестиций в недвижимость составил рекордные 1,31 трлн руб. (в 2025 году — 1,1 трлн руб.), отметила Жукова.

Возвращение иностранного капитала может стать дополнительным драйвером ликвидности и конкуренции, но в ближайшие несколько лет массово это не произойдет, сказали эксперты. Наиболее вероятно сохранение минимальной доли прямых иностранных покупок с отдельными исключениями, прежде всего у компаний из Турции, Китая, с Ближнего Востока и из других нейтральных стран, предположил Татаринов.