Как будет развиваться рынок управления недвижимостью
Российский рынок жилья, по крайней мере в крупных городах, уходит от точечной застройки. Девелоперские проекты более не представляют собой комплекс отдельно стоящих домов, постепенно превращаясь в сложные инженерные «организмы»: умные системы, подземные паркинги, общие детсады и котельные.
Как следствие, вместе с проектами застройки меняется и сфера эксплуатации недвижимости. Среди задач, стоящих перед девелоперами и управляющими компаниями, эксперты выделяют повышение качества содержания и обслуживания многоквартирных домов. Однако стоит признать, что это невозможно без привлечения инвестиций, причем как на этапе проектирования и строительства, так и на всем жизненном цикле здания.
Помимо инвестиций в отрасль, немаловажным фактором формирования качественного рынка эксплуатации, должно стать изменение модели поведения собственника. Он должен понять, что владения недвижимостью это не только право, но и обязанность, в том числе и по ее надлежащему содержанию.
Стоит признать, что сегодня в России утверждается тренд на повышение вовлеченности собственников в вопросы обслуживания общего имущества. Люди понимают, что непростая инженерия современных домов требует надлежащего обслуживания, а соответственно и финансирования. Вместе с тем собственники, в свою очередь, предъявляют все более высокие требования к тем организациям, которые управляют домами.
Контракт длинною в жизнь
Одним из действенных механизмов качественного обслуживания недвижимости участники круглого стола назвали концепцию договора жизненного цикла многоквартирного дома (ДЖЦ). По их мнению, эта конструкция призвана обеспечить непрерывное управление объектом на всех этапах – от проектирования до возможного сноса.
Одним из инициаторов предлагаемых изменений выступает смарт-район СберСити, что вполне объяснимо, учитывая количество «умных» технологий, требующих высококвалифицированного и профессионального обслуживания. Генеральный директор управляющей компании СберСити Петр Мурмуридис рассказал, что предлагаемый механизм представляет собой договор со сроком действия от 10 лет и более. Регулирующий документ призван синхронизировать процессы строительства многоквартирного дома, управления им, его содержание, текущий и капитальный ремонт, а также модернизацию инженерных систем. «Введение такого механизма позволит гарантировать права дольщиков не только при строительстве, но и при последующей эксплуатации, устранит возможность демпинга и недобросовестной конкуренции на рынке эксплуатации, а также будет способствовать повышению ответственности застройщика за долговечность решений, заложенных на этапе строительства», – пояснил Петр Мурмуридис.
Актуальность такого решения отметил председатель Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ Сергей Пахомов. «Много внимания в последние годы у нас уделяется концепции, основанной на контрактах жизненного цикла. В этом заинтересованы все, учитывая, что вопрос этот сложный, требует очень аккуратной юридической настройки, четкого определения сторон договора, распределения ответственности и надежной защиты прав собственников. Но двигаться в сторону более бесшовного и ответственного управления многоквартирными домами точно необходимо», - подчеркнул депутат.
В свою очередь, поддержав инициативу представителей "умного" города, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько обратил внимание собравшихся на важность сохранения права выбора собственниками. «Модель жизненного цикла – интересная и перспективная, но будущим собственникам необходимо сохранить право выбора. Кто-то готов довериться крупному игроку вроде Сбера и проголосовать за это рублем, а кто-то предпочтет иные варианты», - считает он.
Ответом на этот запрос, по мнению разработчиков инициативы, должен стать специальный раздел эксплуатации в составе проектов застройки, с содержанием и условиями которого должен быть ознакомлен и согласен человек в момент приобретения квартиры – люди имеют право понимать, что их ждет в перспективе.
Эту инициативу также поддержал директор ФАУ «ФЦС» (Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве) Владимир Калинкин, отметив при этом, что на 2026-2028 годы запланирован цикл прикладных научных исследований, направленных на развитие нормативной базы в части управления жизненным циклом. «Требуется системный подход к управлению жизненным циклом объектов капитального строительства, включающий цифровизацию процессов, повышение квалификации кадров, улучшение координации между участниками и акцент на профилактическое обслуживание объектов, совершенствование нормативно-правовой базы», - отметил Владимир Калинкин.
Стоит напомнить, что концепция жизненного цикла давно знакома в России на примере других отраслей, в частности, дорожного строительства. «Доказанная на практике эффективность этого подхода побудила экспертов рассмотреть возможность его адаптации для жилищного строительства. Тема заслуживает пристального внимания. В текущих условиях крайне важно искать новые модели, обеспечивающие инвестиционную и экономическую устойчивость проектов», - заявил исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер.
Под одной крышей
Еще одна важная проблема, приобретающая с течением времени все более острый характер, - юридическая разрозненность объектов недвижимости, инфраструктуры и инженерии, находящихся на одном земельном участке. Фактически проекты застройки в больших городах представляют собой "лоскутное одеяло", где один квартал буквально поделен между разными управляющими компаниями.
Сейчас, при наличии во дворе трех домов, общей детской площадки и трансформаторной будки, возникает правовой вакуум: например, кто отвечает за газон между подъездами? Управляющие компании постоянно спорят, чей подвал или чья крыша, и, не придя к согласию, перекладывают друг на друга расходы по обслуживанию. Дошло до того, что судебные тяжбы между УК соседних домов стали привычным делом.
Как пояснил Марк Геллер, такое положение дел стало следствием недоработок и несогласованности в правовом поле: «Строятся целые микрорайоны, связанные едиными инженерными коммуникациями, системами безопасности, дорогами, детскими площадками. При этом действующее законодательство не регулирует управление такими юнитами, а в Жилищном кодексе, который описывает только многоквартирные жилые дома, сохраняется правовой вакуум».
Выходом из этой ситуации, по мнению юристов, может стать введение в закон понятия «многоквартирный жилой комплекс» (МЖК). В качестве примера исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский рассказал об инициативе создания новой юридической единицы - многоквартирного жилого комплекса (МЖК), включающей в себя несколько расположенных рядом многоэтажных домов. «Это позволит создать механизм единого управления и обслуживания как общей территории, так и объектов, на ней расположенных. Считаем важным законодательно установить принцип «один МЖК — одна управляющая организация», что позволит снять все противоречия в управлении", - предложил Владислав Преображенский.
Эксперты уверены, что внесение таких изменений в действующее законодательство позволит застройщикам облегчить процесс ввода объектов в эксплуатацию, а жильцам и собственникам – улучшить качество жизни. Помимо прочего, эта законодательная инициатива способна урегулировать острый для Москвы вопрос эксплуатации встроенных или пристроенных детских садов.
