Офисы меняют правила игры: как в Москве развивается инфраструктурный ретейл

Растущий спрос и новые метры
В столичных бизнес-центрах классов Prime и A усиливается тренд на «город внутри города»: сотрудники всё чаще стремятся решать повседневные задачи, не покидая офисный квартал. Ретейл рядом с рабочим местом — это уже не опция, а необходимость.

Разработчики бизнес-проектов отреагировали быстро. По данным NF Group, в новых офисных комплексах, которые планируют ввести в эксплуатацию в 2025–2026 годах, доля инфраструктурного ретейла уже достигает 10% — почти вдвое больше текущего рыночного показателя (4–6%). Это значит, что с вводом таких проектов количество площадей для ретейла в офисах заметно вырастет.

Ретейл заполняется быстрее
Если раньше на заполнение помещений в бизнес-центрах уходило до трёх лет, сейчас срок сократился вдвое. Благодаря заранее продуманным концепциям и подготовке помещений под нужды арендаторов, до 50% площадей могут быть заняты уже в первый год после открытия. Особенно быстро заполняются лоты в премиальных проектах с удобной локацией и качественной отделкой.

— Инфраструктура стала логичным продолжением офисного пространства, усиливая привлекательность объекта. Грамотная коммерческая концепция позволяет обеспечить высокую ликвидность уже на этапе ввода, — говорит Ольга Широкова, партнёр и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.

От кофеен до фуд-холлов
Бизнес-центры сегодня — это больше, чем просто офисы. В новых проектах появляется широкий выбор форматов: кафе и рестораны, кофейни, фуд-холлы, фитнес-клубы и даже бизнес-гостиные.

Популярные форматы:
- помещения 100–200 кв. м — востребованы у нишевых гастропроектов и кофеен (24% от общего объёма);
- блоки 300–500 кв. м — подходят для ресторанов и столовых (17%);
- помещения свыше 1 000 кв. м — под фуд-холлы и спортзалы (2%).

По структуре арендаторов лидируют:
- общепит (57%),
- красота и спорт (18%)
- банки (6%).

Рестораны и кофейни — главные драйверы
Именно кафе и рестораны — главные герои изменений. На них пришлось 75% всех новых открытий в сегменте общественного питания. Причина — привлекательность новых проектов: просторные помещения, летние веранды и стабильный трафик.

Не менее активно развиваются кофейни. В 2024–2025 годах в столичных бизнес-центрах открылись или объявили о запуске ABC Coffee Roasters, «Дринкит», Tea Hero и другие. Интересный факт: за год не закрылась ни одна кофейня — стабильность спроса подтверждена на практике.

«За последние три года в наших проектах доля инфраструктурных помещений удвоилась — до 10% от общей площади, — рассказала Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. — Мы включаем в состав объектов не только торговлю и сервисы, но и якорные функции: столовые, конференц-залы, спорт и бизнес-гостиные. Управление всей инфраструктурой остаётся за нами — так сохраняется уровень качества и бренда проекта. Часто арендаторы интересуются помещениями задолго до открытия». 

Аренда: сколько стоит квадрат
По данным NF Group, ставки на инфраструктурный ретейл в столичных офисных центрах варьируются от 35 000 до 159 000 рублей за квадратный метр в год. Средневзвешенное значение — 67 010 рублей. В премиальных комплексах ставки могут быть сопоставимы или даже выше, чем в торговых галереях.

Ретейл становится частью офисной экосистемы
Сегодня инфраструктура в бизнес-центре — это не просто дополнение, а фактор, влияющий на успешность проекта. Умное зонирование, гибкие форматы, качественная инженерия и ориентация на комфорт сотрудников позволяют застройщикам повышать стоимость объекта, а арендаторам — быстрее заполнять площади.

Такой подход уже становится стандартом. И, судя по статистике, это лишь начало: комфорт и разнообразие сервисов всё чаще определяют выбор арендаторов.