В кабмине раскритиковали законопроект Подмосковья об освобождении застройщиков от неустоек за некачественное жилье

magnific.com Ослабить давление
В конце сентября Минстрой разослал на согласование в ведомства законопроект подмосковных властей о снижении финансовой нагрузки на застройщиков. Локальные власти предложили изменить сразу две статьи ФЗ-214: шестую и восьмую. Первое, что следует из поправок, — надо освободить застройщика от уплаты неустойки, если дольщик уклоняется от подписания передаточного акта.

Плюс не начислять неустойку за период, пока дольщик отказывается принимать квартиру из-за выявленных строительных недостатков. Кроме того, законопроект предлагал распространить эти правила на договоры, заключенные до вступления закона в силу, — то есть придать ему обратную силу.

Об этом сказано в документах министерства, с которыми ознакомилась «Московская перспектива».

В итоге инициатива Подмосковья, которая, по сути, перекладывала риски строительного брака и затягивания сроков с застройщиков на плечи обычных граждан, забуксовала на этапе межведомственного согласования. Федеральные ведомства решили, что защита интересов бизнеса не должна достигаться за счет ухудшения положения дольщиков.

Права людей
Все четыре регулятора указали в своих отзывах, что в текущем виде законопроект нарушает права граждан и противоречит базовым правовым нормам. Минюст отметил, что законопроект создает фундаментальное противоречие с Гражданским кодексом, ст. 330, «Понятие неустойки». Неустойка — это мера ответственности за нарушение обязательств. Освобождать застройщика от нее в ситуации, когда он сам нарушил обязательства, то есть сдал дом с недоделками, нелогично.

Минфин был наиболее категоричен, заявив, что не поддерживает проект в представленной редакции. Ведомство отметило, что законопроект полностью игнорирует право гражданина отказаться от приемки некачественного жилья. Более того, по мнению ведомства, для защиты интересов застройщиков уже существует достаточно инструментов — например, есть статьи Гражданского кодекса, которые позволяют суду снизить размер неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушения.

Минэк согласился, что предложенная норма нарушает права участников долевого строительства. Однако ведомство предложило альтернативу: уточнить в законе, что неустойка не начисляется за период с момента уведомления дольщика о готовности объекта до момента, когда он фактически приступил к его осмотру. То есть защитить застройщика от тех, кто просто затягивает время, но не давать ему индульгенцию за брак.

ЦБ также отметил, что подход Подмосковья несправедлив. В регуляторе подчеркнули: ситуацию, когда дольщик отказался от приемки из-за реальных недостатков, нельзя приравнивать к уклонению от принятия объекта. Это ставит гражданина в заведомо проигрышное положение.

«Московская перспектива» отправила запрос в ведомство и московским областным властям.

Нерешенные проблемы
За последние два года принято слишком много поправок в 214-ФЗ в интересах застройщиков и против дольщиков, рассказал «Московской перспективе» глава Союза потребителей РФ Алексей Койтов. Все они снизили или сделали почти эфемерной ответственность застройщиков — например, неустойки снижены в десятки раз, судебный штраф в 10 раз, а право на возмещение убытков от строительных недоделок ограничено тремя процентами цены договора, хотя по практике это 10–11%.

— Это уже привело к полной беспечности застройщиков: в 2025 году 35% новостроек сдавались с задержкой против 17% годом ранее, а 93% новостроек сдано с дефектами (критических — до 7%), количество жалоб в Роспотребнадзор по долевке увеличилось на 25%, — рассказал эксперт. — Настало время качнуть маятник в обратную сторону и усилить ответственность застройщиков, но никак не ослаблять — это приведет к полной утрате доверия к рынку и краху самого рынка, точнее превращению его в то, что было 10–15 лет назад, когда мы видели сотни тысяч обманутых дольщиков.

Как сказал «Московской перспективе» директор юридического департамента DOGM Михаил Чирухин, описанная проблема реальна. Отдельные дольщики используют мелкие недостатки как повод не принимать квартиру, а неустойка тем временем растет. Но предложенное решение избыточно, а придание закону обратной силы ухудшает положение стороны по уже заключенным договорам и подрывает правовую определенность. Позиция министерств и ЦБ поэтому ожидаема.

— Большая часть проблемы уже решена. При уклонении дольщика застройщик вправе составить односторонний акт. Действующие правила приемки не позволяют отказываться от квартиры из-за несущественных недостатков. Общий размер взысканий за недостатки ограничен законом, — пояснил он. — Рынку важнее другое: четкие критерии существенности недостатков, независимая экспертиза при спорной приемке, обязательная для обеих сторон, и единообразная практика по неустойке, когда дольщик сам затягивал приемку.

В описанном виде инициатива требует доработки, уверена глава клиентского сервиса GloraX Ольга Довнар. Для застройщиков важна предсказуемая процедура передачи квартир, которая защищает от необоснованного затягивания приемки. Но необходимо различать уклонение от подписания акта и обоснованный отказ покупателя принять квартиру с недостатками. Одинаковый подход к этим ситуациям не обеспечит баланса интересов.

— Распространение новых правил на ранее заключенные договоры также считаем нежелательным: это меняет условия ответственности, на которые покупатели рассчитывали при заключении сделки, — отметила эксперт. — При этом случаи, когда покупатели умышленно затягивают приемку, действительно встречаются. Есть вопросы и к работе отдельных специалистов по приемке: порой они предъявляют избыточные требования, ссылаются на устаревшие нормативы и включают в акты замечания, не основанные на действующих нормах.

Более эффективный путь — сделать процедуру приемки и урегулирования разногласий понятнее для обеих сторон. Нужны четкие, единые критерии оценки недостатков и оперативная независимая экспертиза в спорных случаях, добавила она.