Жилье в Москве стало окупаться почти втрое дольше офисов
7 августа 2026 17:34
По сравнению с 2019 годом разрыв заметно увеличился. Тогда вложения в однокомнатную квартиру окупались примерно за 19,6 года, а в коммерческую недвижимость — за 8,7–10,5 года. Таким образом, доходность жилья за последние шесть лет снизилась, тогда как коммерческий сегмент, напротив, укрепил свои позиции.
По оценке аналитиков Accent, наиболее заметное ухудшение показателей произошло в конце 2025 года и в первой половине 2026-го. Причиной стали высокие цены на квартиры, которые продолжают расти быстрее арендных ставок. В результате валовая доходность аренды однокомнатных квартир сократилась с 5,1% в 2019 году до 4,1% сегодня.
В коммерческой недвижимости наблюдается противоположная тенденция. Ставки капитализации выросли практически во всех сегментах. Доходность офисов сейчас оценивается в 11–12,5% годовых, объектов стрит-ритейла — в 11,5–13,5%, складской недвижимости — в 11,25–13%.
Эксперты отмечают, что такая динамика связана с изменением структуры спроса на инвестиционные активы. На фоне дорогого банковского финансирования и высокой ключевой ставки инвесторы все чаще ориентируются на объекты, способные обеспечить более быстрый денежный поток. Коммерческая недвижимость в этих условиях выглядит значительно привлекательнее жилья, особенно для тех, кто рассматривает покупку исключительно как источник арендного дохода.
Дополнительным подтверждением этой тенденции становятся показатели окупаемости торговой недвижимости. По оценкам участников рынка, строительство торговых центров в среднем окупается примерно за 13 лет, а малоформатных объектов — около 10 лет. При этом внутренняя норма доходности (IRR) таких проектов достигает 14–15%, а при эффективном управлении может увеличиваться до 17%.
По мнению аналитиков, текущий разрыв между жилой и коммерческой недвижимостью стал максимальным за последние годы и отражает постепенное перераспределение интереса инвесторов в пользу коммерческого сегмента, который сегодня предлагает более высокую доходность и более короткий срок возврата вложений.