Как снижение ключа изменит ситуацию на рынке недвижимости

По данным Дом.РФ, в мае на рынок вышло всего 2,7 млн кв. м жилья. Это минимум с 2020 года. Для сравнения: в апреле было на 37% больше, а год назад на 28%. «Уровень продаж недостаточен, чтобы стимулировать самих застройщиков наращивать предложение», – объясняет Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ. Даже недавно популярные рассрочки сворачиваются. Если в январе 2025 года доля таких сделок на первичке составляла почти 30%, то в мае — всего 13,6%. Застройщики либо полностью отказываются от рассрочек, либо делают условия заведомо неудобными. Речь в первую очередь о сокращении сроков, увеличении первоначального взноса и отсутствии «беспроцентной» опции. С точки зрения девелопера, рассрочка — это временная мера, не всегда экономически оправданная. Она краткосрочно помогает пополнить счета эскроу, но несет повышенные риски.

Ожидать быстрого улучшения не приходится. Вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью «России 24» заявил, что в 2027 году Россия может столкнуться с резким сокращением ввода жилья вплоть до полной остановки продаж. По его словам, застройщики тормозят новые проекты не для того, чтобы удержать цены, а просто из-за нехватки средств. При текущих условиях ежегодный ввод может упасть на 30%. «Это серьёзная, нехорошая тенденция», – признал Хуснуллин. Он выразил надежду, что ситуация начнёт меняться, если ипотека станет доступнее. Но текущие параметры пока не позволяют говорить о полноценном восстановлении.

Центробанк объяснил снижение ставки до 20% замедлением инфляции. Годовой показатель, по оценке на 2 июня, упал ниже 10%. Тем не менее, регулятор подчеркнул, что денежно-кредитная политика останется жёсткой: это нужно, чтобы вернуть инфляцию к целевым 4% только к 2026 году. Большинство аналитиков воспринимают снижение как символический жест.

Мнения экспертов:

Гульсина Шакова, начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО

Снижение Центральным банком ключевой ставки до 20% впервые за три года – более чем положительный сигнал. Рынок и отрасль уже несколько раз ожидали подобных изменений, каждое новое заседание было для нас открытием. Безусловно, хорошо, что ставка сначала стабилизировалась и только после этого снизилась, хоть и на 1 п.п. Надеемся, что процесс смягчения будет проходить и дальше, а ситуация нормализуется – вплоть до того, что к концу года составит 17-18% годовых. Любое снижение «ключа» даже на один подпункт уменьшит суммы, которые застройщики отдают сейчас за покупку сниженной процентной ставки у банков, допустим, 3,5−4,5%. Это те проценты, по которым сейчас осуществляются сделки по продаже объектов небольшой стоимости – класса комфорт и комфорт-плюс. 

Таким образом, снижение ключевой ставки дополнительно приведет к сокращению расходов застройщиков по таким программам и, соответственно, увеличит маржинальность проектов, которые продают в рамках этих условий. Вслед за ключевой ставкой снизятся и процентные ставки на акции от застройщиков на квартиры без льготных ипотечных программ, в особенности – без семейной ипотеки. 

Что касается рынка вторичной недвижимости – пока подобное снижение на него не повлияет, поскольку здесь стабильно действуют рыночные процентные ставки. Наличие программы семейной ипотеки не оказало сильного влияния на движение самого рынка. Когда рынок недвижимости стабилизируется – ключевая ставка снизится до 16, 14 и 12% (полный штиль наступает при размере рыночной ставки по ипотеке в 8-10% годовых), — в этот момент наступит равновесный спрос, и все, что продается на рынке, покупается. При таких условиях срок продажи объекта – экспозиции – составит не 136 дней, как сейчас, а гораздо меньше – месяц-полтора. Также приобретаются объекты у застройщика. Когда человек продает жилье на вторичном рынке, на первичном он делает «сплит» – покупает либо сразу два объекта, либо квартиру с кладовой или парковочным местом. У него есть возможность для движения.

Ольга Барабанова, коммерческий директор SEZAR GROUP

Старт реализации нового проекта не является ежемесячным рутинным процессом, поэтому статистика мая, как и любого другого месяца, не может служить основанием для выводов о снижении активности девелоперов. В текущих реалиях проектное финансирование и давление по кредитным обязательствам провоцируют бизнес постоянно двигаться вперед, поэтому, на наш взгляд, гипотезы о возможной остановке планов безосновательны. У нас по всем проектам планы стабильны. В сегменте жилой недвижимости готовим к старту два новых жилых комплекса премиум-класса SEZAR FUTURE (2-ой Хорошевский пр.) и SEZAR SILICA (3-й Силикатный пр). Даже если предположить полный отказ всех девелоперов от вывода в продажу всех проектов на «бумажной» стадии, ощутимых рынком изменений в моменте не произойдет, так как уже сформированный «запас» надолго закроет потребности в жилой недвижимости. Ключевая ставка в 20% не меняет конъюнктуру рынка, но служит позитивным сигналом о «пройденном дне», которого все давно ждали. Пока мы делаем крайне осторожные прогнозы и при планировании опираемся на текущие реалии.

Юрий Коган, коммерческий директор OCTOBER GROUP

Снижение ставки на 1 п.п. – безусловно, позитивный сигнал, но пока недостаточный для перелома тренда. Тем не менее рынок может воспринять это как начало цикла смягчения, что создает основу для более уверенного планирования и запуска проектов в ближайшие годы. Более уязвимым к высокой ключевой ставке и ипотечному спросу остается массовый сегмент, где на пике льготных программ до 90% сделок приходилось на ипотеку. Поэтому в комфорт-классе девелоперы сохраняют осторожность в запуске крупных проектов. В то же время сегменты бизнес и премиум, менее зависимые от ипотеки демонстрируют наибольшую устойчивость. Особенно востребованы компактные проекты в локациях с высоким платежеспособным спросом. Так, в 2024 году OCTOBER GROUP вывели на рынок клубный дом KING & SONS в посольском квартале Мосфильмовской улицы, включающий 117 резиденций. Камерный формат и премиальная локация обеспечивают активный интерес со стороны покупателей даже в условиях нестабильной конъюнктуры.

Дополнительную устойчивость обеспечивает диверсификация портфеля за счёт коммерческой недвижимости, что снижает зависимость от колебаний спроса на жильё и позволяет минимизировать риски. Сейчас уровень вакантности офисов в Москве составляет 3,7%, а в ряде центральных локаций – менее 1%, что создает благоприятные условия для запуска новых проектов. Например, в этом году мы стартовали с офисно-культурным кластером K-CITY – бизнес-центром класса А в Басманном районе, где раньше не было предложений в этом сегменте.

Владимир Щекин, сооснователь и совладелец Группы Родина:

Считаю снижение процентной ставки на один пункт началом серьёзного движения, которое определённо позитивно скажется на продажах - многие этого ждали. В дальнейшем ставки по депозитам будут только падать, как и ставки по ипотеке - и люди вновь начнут покупать квартиры. Вместе с тем нужно понимать, что цены сейчас самые выгодные, а вместе с ростом спроса в ближайшем будущем они пойдут вверх.

Юлия Архангельская, руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея»

Рынок массового и бизнес-класса объективно более сбалансирован и зависим от экономических реалий и конкуренции, поэтому в ближайшее время кардинальных изменений, как с точки зрения покупательской активности, так и резких скачков в ценах ждать не стоит. Цены скорее всего покажут умеренный рост, поскольку конкуренция между девелоперами окажет сдерживающий фактор. Снижение ставки до 20% - первый шаг к прохождению психологического порога, который на сегодняшний день мы оцениваем в 15%. До этой ставки основной упор будет сделан на семейные программы и краткосрочные околонулевые ипотечные предложения от банков.