Ввод жилья на Кубани упал более чем наполовину

От лидерства к обвалу: что произошло
Краснодарский край долгое время находился в лидерах по объемам строительства в РФ, уступая лишь столичной агломерации. Так, в 2025 году регион ввел 6,24 млн кв. м жилья — порядка 5,8% от всего построенного в стране. Для сравнения в Московской области объём введённого жилья составил 12,5 млн кв. м, а в Москве — 7,4 млн кв. м.

Однако первые четыре месяца 2026 года южный регион демонстрируют смену тренда. Согласно докладу Краснодарстата, в январе–апреле 2026 года в регионе совокупно построили 1 млн кв. м общей площади жилых помещений. Это 42,7% от уровня января–апреля 2025 года (падение — 57,3%).

В сегменте многоквартирного жилья (МКД), где работают девелоперские компании, динамика еще хуже: введено 320,5 тыс. кв. м — 38,2% к результату прошлого года. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) просело до 724,2 тыс. кв. м (45%).

В Краснодарском департаменте архитектуры уточнили, что в первом квартале 2026 года выдали всего четыре разрешения на строительство многоквартирных домов (годом ранее — 11, снижение — 63%), что прямо сигнализирует о сокращении новых проектов в ближайшие годы.
Подобная ситуация — это маркер инвестиционного климата в регионе. Застройщики не просто не запускают новые проекты — они сворачивают планы, выводят ресурсы на другие рынки. Это означает, что даже при улучшении макроэкономической ситуации восстанавливать стройку придётся с нуля, а не с текущих заделов.

Ипотека, миграция и себестоимость: что душит стройку Кубани
Экономист, профессор Александр Полиди считает, что во втором квартале роста ввода ждать не стоит. По его словам, причин несколько. Первая — иссякший приток переселенцев на Кубань, который ежегодно составлял около 20–40 тыс. и был драйвером роста строительства предыдущие два десятилетия. — Приток пока сохраняется, но уже кратно меньше того, что мы видели раньше. А девелоперы закладывались именно под сохранение притока населения на Кубань, — поясняет Полиди.

Второй фактор, по его мнению, — денежно-кредитная политика банков, связанная с высокой ключевой ставкой ЦБ и турбулентностью экономики. — У нас остаются высокие ставки, дорогие кредиты, которые давят и на покупателей, и на застройщиков, — говорит экономист. По словам Полиди, у девелоперов объективно стало меньше средств: продажи упали — сократились поступления на эскроу-счета, банки уменьшили объём проектного финансирования, ресурсов на завершение строек в срок не хватает.

Экономист также отмечает рекордную затоваренность рынка — огромный избыток нераспроданных квартир: по данным «Дом.РФ», срок продажи накопленного объёма первичного жилья в крае составляет 5,5 года, 39% квартир не распроданы, ещё по 41% новостроек продажи не открыты.
— Когда висит огромный объём нераспроданного жилья, застройщику незачем вводить новые корпуса. Он будет придерживать ввод, растягивать сроки, — поясняет Полиди.

Отдельным фактором он называет участившиеся удары по Кубани, которые снизили инвестиционную привлекательность региона. Внешний фон остаётся неблагоприятным: закрывающиеся аэропорты, кризис на курортном рынке, общая тревожность. Всё это, по мнению эксперта, не способствует покупкам, а без продаж нет ресурсов для ввода, поэтому изменения тренда во втором квартале он не ждёт.

Руководитель агентства «Бизнес Ипотека» Юлия Марова связывает падение ввода со снижением спроса. — Люди не могут покупать по обычной ипотеке из-за высоких ставок — банки дают от 18% годовых. А по семейной ипотеке сейчас происходит сильное ужесточение. С 1 июля должны принять закон по Семейной ипотеке, который ещё сильнее урежет возможность покупать квартиры по льготным ставкам, — говорит Марова.
По её словам, многие строительные компании уже уходят с рынка Краснодара в Крым, на новые территории, в Минеральные Воды — туда, где рынок ещё не исчерпан. Из-за этого темпы по объектам в стадии стройки сильно замедлились.

Риэлтор Юрий Быков отмечает, что пока системных проблем для компаний нет. — У крупных застройщиков ситуация стабильная. Если у компании несколько объектов сдаётся в этом году, она смотрит, какой сдать раньше срока, а какой — вовремя по проектной декларации, — говорит Быков. Он перечисляет факторы, влияющие на сроки: финансирование, нехватка рабочей силы, ужесточение градостроительных норм и удорожание материалов. По его словам, строить не хватает людей, а обязательства перед муниципалитетом по строительству школ и детсадов в рамках КРТ сдвигают ввод жилья по очереди.

Эксперт подчёркивает, что процесс замедлился, но застройщики справляются. — Это не значит, что девелоперские компании банкротятся. Это значит, что стройка стала более осторожной, растянутой по времени.

Недолгий рост
Парадокс: ввод жилья на Кубани рухнул, а продажи строящегося жилья за первые пять месяцев 2026 года выросли на 37%. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в регионе реализовано 408 тыс. кв. м в строящихся домах — лучший результат среди всех субъектов РФ.
Однако этот всплеск, как пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг на форуме «Движение» в Сочи, имеет исключительно ажиотажную природу. 

— В конце прошлого года и в январе мы видели резкий всплеск, темпы роста были двузначные, но с февраля мы фиксируем устойчивое снижение продаж год к году примерно на 10–12%. За счёт января общая динамика пока положительная, однако по итогам года в лучшем случае удастся удержать показатели прошлого года. Всё будет зависеть от параметров изменения семейной ипотеки, — рассказал Гольдберг.

Январский ажиотаж, по его словам, был спровоцирован ожиданием очередного ужесточения условий семейной ипотеки — закон вступает в силу с 1 июля. После февраля спрос неуклонно снижается, и, по оценке Гольдберга, эта тенденция сохранится.

Краснодарский край стал лидером по приросту продаж среди всех регионов, что лишь подчеркивает масштаб предкризисного накала перед ипотечными изменениями. Однако опрошенные «Московской перспективой» эксперты едины во мнении: январский всплеск — временная аномалия, и в ближайшие месяцы продажи продолжат падать.

Экономист Александр Полиди не видит предпосылок для роста продаж. По его словам, даже символическое снижение ставки ЦБ ситуацию не изменит. — К концу года продажи могут оживиться — люди начнут искать, куда вложить деньги. Но от оживления продаж до роста ввода — длинная дистанция. Этот эффект сработает с задержкой и только при условии, что внешний фон не ухудшится, — отмечает Полиди.

Руководитель агентства «Бизнес Ипотека» Юлия Марова настроена скептичнее. Она напоминает: обычная ипотека сейчас недоступна — ставки от 18% годовых, семейную ужесточают с 1 июля, и альтернатив не предвидится.