Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Тяжелые времена рождают сильных людей»
— Вы сегодня впервые посетили форум «Движение». О каких, возможно, новых актуальных проблемах застройщиков услышали?
— В моем случае сложно что-то новое услышать. Все-таки мы максимально погружены в процесс. Одно хотел отметить: очень много людей, участников, много знакомых лиц. По крайней мере, как мне показалось, так или иначе все ведущие застройщики и девелоперы были представлены. А это значит, что какое-то правильное дело происходит. Но в таких форумах важен осадок — в хорошем смысле слова — по итогам. Сейчас пообщаются официально, неофициально, и после этого родятся тезисы о том, что сегодня ждет от власти сама отрасль. И вот это нам важнее.
Разговор живой сегодня был. Дискуссия на пленарной сессии сразу пошла не по сценарию, и это придало живости, драйва и даже, может быть, честности. Тексты явно не все были заготовленные, где-то эмоция была. Поэтому, если в целом говорить, то ощущения у меня очень позитивные.
— Сегодня Ваша цитата о том, что ключевой ставки в 6% уже не будет, обошла все кулуары. Действительно не будет?
— Я не сказал, что не будет ключевой ставки в 6%. Первый тезис мой был о том, что нет смысла сейчас обсуждать, как нам сложно, и что делать при ключевой ставке 20%. Сегодня надо вместе с отраслью не повторить предыдущих ошибок, когда мы все говорили о том, что скоро отменится шестипроцентная ипотека, и что же будем делать… Говорили-говорили, а делать не делали. Хотя было понятно, что этот аттракцион заканчивается. Так вот, сегодня у нас есть год-полтора, пока ключевая ставка Центробанка вернется к каким-то удобоваримым значениям. Возможно, это будет и 6%, а может быть, 10% — не знаю. Но согласитесь, цифра 8–10% нас сейчас очень обрадует, все перевернет с ног на голову. Поэтому, кстати, сегодня коллеги-застройщики говорили, что даже шаг Центробанка в 1% уже добавляет людям оптимизма, начинается какое-то движение спроса.
Поэтому нам сегодня надо подумать о том, что когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет. Вот этой суперльготной инвестиционной ипотеки, как мы ее называем. То есть, когда любой человек может 15 ипотек взять, инвестировать, хорошо заработать, а государство за это доплатит. Может быть, немного жесткие сейчас фразы говорю, но такого — это мое личное мнение — больше не будет.
Да, мы будем продолжать поддерживать категории, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, они у нас определены. Понятно, семьи с детьми, жители Дальнего Востока, какие-то еще точечные — я не исключаю, что будут расширения. Мы сейчас по поручению президента работаем с ребятами с СВО, возможно, здесь будут более четкие движения. Но радикальных перемен в категорийности не будет. Процент чуть снизится и так далее. Но в целом нам надо сегодня готовиться к тому, что рынок будет естественным образом балансироваться, ставка ЦБ будет снижаться.
И что мы будем делать тогда? Я имею в виду, как мы будем тогда работать? Все ли механизмы, которые есть сегодня, нас устраивают? Что можно дополнительного при цене денег в два раза дешевле, какие дополнительные финансовые механизмы, инструменты стимулирования выводить на рынок? Вот о чем надо сегодня говорить. А иначе мы будем об этом говорить, когда это случится, и года полтора еще потеряем. Потому что процессы не такие быстрые. Вот об этом я сегодня и говорил. Но это мое личное мнение, основанное на том, что сейчас происходит, и над чем сейчас работаем.
— Все чаще поднимается вопрос необходимости упрощения процедуры банкротства застройщиков. Насколько это реальная картина развития событий?
— Любой вопрос, который мы рассматриваем на государственном уровне, в первую очередь обсуждаем через призму того, что он даст всем участникам. В нашем случае — это застройщики, потребитель, то есть конкретный гражданин, и это — в целом государство. Поэтому если у коллег из банков есть аргументы, зачем это надо и что это упростит для всех в линейке участников, я уверен, что мы можем это обсуждать. Пока на сегодняшний день процедура банкротства застройщиков сложновата. В каком плане? Мы сталкивались с проблемой обманутых дольщиков, когда получали дома в результате банкротства застройщиков. Эта процедура очень медленная. В этой части я бы точно упростил. Все остальное, о чем говорит ДОМ.РФ и, в принципе, банки, — имеет место жить. Но по всем направлениям должно стать лучше. И сегодня Вы видели, как отреагировала исполнительная власть, тот же самый заместитель министра, курирующий: он, в общем-то, не со всеми тезисами согласен. И он отчасти тоже прав, потому что отвечает за государственную политику.
Финализируя: этот вопрос можно рассматривать, но ради чего? Когда мы получим ответ на этот вопрос, это очень сильно повлияет на темпы наших движений в работе над этим вопросом.
— Какие сейчас новые законопроекты в Думе обсуждаются?
— Мы идем по нескольким направлениям. Если говорить о стройке, то ничего кардинального пока не обсуждаем. А из того, что сегодня обсуждается и что все почувствуют, — это корректировка законодательства в сфере работы саморегулируемых организаций.
Мы планируем принять решение об определенном ужесточении, то есть о введении более четкой ответственности саморегулируемых организаций (СРО), вплоть до их руководства, за членов своих организаций. Сегодня получается, что денежки мы собираем со строителей, я имею в виду саморегулирование, а как таковой ответственности никто не несет. Ничего, кроме каких-то формальных протокольных вещей, мы не видим.
Но я сейчас не критикую работу саморегулирования в целом, это неплохой механизм. Но надо шаг за шагом доводить его до ума. Много хорошего он дает. Но есть какие-то моменты, которые нужно подправить. И здесь с более четким регулированием мы придем, которое будет направлено на ответственность, на качество, на более четкую и тесную работу СРО со своими членами в плане контроля за их деятельностью. Я не исключаю введения дополнительных критериев для участия в определенного уровня конкурсных государственных аукционах. Потому что сегодня, не секрет, у нас идет в каком-то смысле подлог и подмена при участии в конкурсах на госконтракты. Когда вам очень хочется взять этот объект, стройку, но у вас не хватает, например, такого критерия, как опыт построенных объектов. И вы заключаете договор с третьей какой-то компанией, что вроде бы вы у нее строили. Это ни хорошо, ни плохо — такие правила. И я не исключаю, что в этой части мы тоже чуть более жесткие ведем регулировки.
Что касается непосредственно инвестиционного и квартирного жилья, строительства: я говорил сегодня о нескольких законопроектах, над которыми мы работаем. Они в основном связаны с расширением финансовых механизмов приобретения. Сберегательные жилищные сертификаты, работа с рассрочкой. У нас есть линейка законопроектов, их три или четыре. Не хочу сказать, что все просто. Центробанк не очень в восторге от этого. Но мы работаем.
По поэтапному раскрытию эскроу я уже говорил, что это не самая популярная в кабинетах власти тема. Но, что стесняться, запрос на это есть. И я говорил и еще раз повторяю, что как только мы все вместе найдем механизм, который будет гарантировать при поэтапном раскрытии эскроу-счетов сохранность денежных средств, то сможем просить вернуться к обсуждению этого вопроса, в том числе и Центробанк. Но на сегодняшний день говорим-говорим, но механизма такого никто не представил даже из коллег, присутствующих в зале, — крупных застройщиков и девелоперов — у которых есть мощнейшие юридические, финансовые службы. Пока этого механизма нет. Увидим его — значит, будем обсуждать.
Мы продолжаем работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Эта работа уже стала текущей, поэтому особенно сильно не подсвечиваем. КРТ: приняли в начале года еще один законопроект, который дополнительные механизмы дал: возможность вводить в КРТ ИЖС. Сложная тема, но мы попробовали такой механизм дать. Упростили работу с сельхоз. территориями. Этот механизм будем развивать и дальше.
В целом, если говорить о стройке, мы сегодня этим занимаемся. А к тем вопросам, на которые Вы намекаете, мы пока даже не приступали на бумаге. Но в голове новые подходы у нас крутятся.
Например, нас очень беспокоит проектирование, качество проектирования, которое мы сегодня, в первую очередь, на государственных объектах получаем. Нас очень беспокоит работа в этой части. Нас очень беспокоит количество и объемы корректировок проектов, которые сегодня идут, что говорит об их не самом высоком качестве. Но эта подотрасль требует более радикальных перемен — возможно, смены общего вектора, то есть самого подхода к оплате, к качеству, к контролю. Мы над этим очень думаем. Но чтобы зайти на эти перемены, надо воздух набрать в легкие. Но мы смотрим. То есть такого уровня вопросы тоже обсуждаем. И как только будем готовы, выйдем в публичную плоскость и поговорим на эту тему.
— Правительство продлило до конца года мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочки сдачи новостроек. Суммарно мораторий действует уже почти два года. Насколько он может быть еще продлен?
— Надо понимать, что любой подобный мораторий не очень хорошо сказывается на общем отношении покупателя к отрасли в целом. Сложный вопрос. Необходимость этого моратория определяют коллеги из правительства, это их зона ответственности. Они нашли вот такой баланс. Мы понимаем, почему это происходит. Знаем проблему с так называемым «потребительским экстремизмом». Понимаем, что ограничительные меры нужны, потому что это уже стало отдельной отраслью зарабатывания денег на застройщиках. И все это в итоге все равно «укладывается» в цену квадратного метра — и далее по тексту. Ничего хорошего в этом нет. В какой-то мере здесь правительство понять можно.
Мы, как и обещали несколько лет назад, — я на разных площадках выступал, — говорили о том, что необходимо принимать законодательные решения, ограничивающие вот этот батл при приемке квартиры адекватными рамками. Такое решение нашли, закон принят, и с 1 сентября он начнет действовать. Честно говоря, мы очень надеемся, что с 1 сентября, с введением в действие этого закона, эта тема снимется, и необходимость в мораториях снимется тоже. По крайней мере, в моратории по качеству — точно.
Сроки строительства, да, здесь есть вопросы — сложная экономическая ситуация. Тут тоже можно спорить, у кого-то сложная. А кто-то чуть снижает цену — сегодня как раз без намеков говорилось об этом. Но такие акции по распродаже, они на рынок действуют по-разному. Кто-то решает свою проблему, это экономика, а кто-то в связи с этим, может быть, если не тонет, то, сами понимаете, о чем я говорю… Но это рынок, это бизнес, такие взаимоотношения внутри, ничего там страшного нет. Я к чему? Те решения, которые мы приняли — к 1 сентября возвращаюсь — начнут действовать. И мы считаем, что эта проблема должна быть снята. Видим еще небольшую возможность подкорректировать законодательство в этой части, в части появления экспертов обязательных, не какого-то узкого круга экспертных лиц, а, например, просто подтвержденных профессионалов. Например, из компаний-членов СРО, аттестованных прорабов. Чтобы не каждый человек приходил с улицы и говорил: «Да, я знаю: эта дверь не та, замок не тот — заплатите». Чтобы это были люди, которые тоже несут ответственность. Понятно, что следующий этап — суды. Но хотя бы на начальном этапе должны быть люди, которые имеют право, чтобы мы их послушали. В такой части мы еще можем что-то «докрутить» в законодательство. Посмотрим, как это будет регулироваться. Поэтому не знаю, нужно ли будет продлять этот мораторий. Надеюсь, что нет.
— А что касается недостроев, как будет регулироваться этот сегмент?
— Недострой недострою рознь. У нас есть государственные недострои, которые остались с советских времен. И в этой части нам необходимо принимать решение, упрощающее списание таких объектов. Потому что есть объекты, которые не спишешь: они по балансовой стоимости безумных денег стоят, висят на государственных органах или на госкорпорации, и их, в общем-то, списать очень-очень сложно. Здесь нужно упрощать.
Второй блок недостроев у нас остался и торчит, как «гнилые зубы» в наших городах. Это несколько сотен домов, которые остались от застройщиков, где мы получили обманутых дольщиков. Мы получили эти дома в фонд, выплатили серьезные деньги — под 100 миллиардов, если не больше. Все-таки 260 тысяч квартир предоставили — это гигантский объем. Так вот, у нас несколько сотен таких домов, которые сегодня стоят, особой ликвидности продавать в рынок их нет. Возможно, мы будем включать механизмы совместные достройки, приглашать инвесторов там, где есть хоть малейшая ликвидность. Остальные будем сносить.
Есть частные недострои, работу с которыми необходимо упрощать до максимума. Это может быть не самое среди бизнеса популярное решение, но мы вынуждены это делать. Недострои уродуют наши города, а возможности работать с ними у власти нет. Не все могут, как в столице, подобрать и принять какие-то волевые решения. Здесь нужны механизмы, решения, которые подтолкнут собственника использовать это имущество: либо его продать, либо достроить, либо привлечь инвестора, либо просто снести, либо просто подарить его государству, если оно готово его взять. Подталкивающие механизмы к реализации самого проекта должны быть, мы над ними тоже думаем. Они не должны быть «драконовскими», но они должны серьезно подталкивать человека, собственника, давая ему возможность, шанс достроить или что-то с этим объектом сделать.
Есть еще в связи с этим одна такая непростая тема. Это то, что находится в процессе строительства, но либо без документов, либо уже видно, что строится с превышением существующих норм, либо за пределами утвержденных разрешительной документацией объектов. Например, двухэтажный дом — строится третий. И сегодня тоже не так много у институтов власти возможности остановить. То есть да, приходит муниципальный надзор, штрафует и так далее. Но возможность остановить, чтобы не дать потом человеку пойти в суд… Кстати, мы находимся в Сочи, где больше всего разрешений на строительство забрали. А чем кончилось? А кончилось это тем, что 200 многоквартирных жилых домов решениями суда первой инстанции были введены в эксплуатацию. В существенную часть люди заехали. А суд второй инстанции все это отменил. А Верховный принял решение о сносе. И вот как тут? А власть теперь думает, что с этим делать. Я к тому, что такие стройки нужно пресекать. У региональных и муниципальных властей должны быть возможности принимать решения, останавливающие этот беспредел. Это абсолютно точно. Опять же, не самое популярное среди бизнеса решение: будет куча визга о том, что же вы бизнес душите. Но это нужно обязательно сделать, мы тоже подумаем над этим.
— Еще одна из последних проблем, которую на ПМЭФ подняла Счетная палата, — проблема мастер-планирования. Завышаются все показатели мастер-планов, потом строятся объекты, которые не нужны, которые не могут тянуть в эксплуатации…
— Счетная палата проводит огромную работу. Если говорить по мастер-планированию, они изучили досконально и детально. Я, может быть, совсем каких-то пессимистичных перспектив тут не поддерживаю. Но то, что есть проблемы, — это факт. Мастер-планы мастер-планами, но все это должно быть исполнимо, потому что тратятся, по сути, государственные деньги.
Я сейчас не оцениваю исполнимость мастер-планов, но, может быть, отчасти и поэтому мы сегодня ведем работу по загрузке федерального законодательства самого понятия «мастер-план». Сегодня мастер-план — это документ, основанный на рекомендациях Министерства экономического развития. В общем-то, ответственность такая. Он будет погружен в законодательство до конца этого года обязательно. Я не анонсирую сейчас, каким будет этот документ, но он абсолютно точно будет документом, обязательным для исполнения, он будет контрольным документом и контролируемым. Вопрос ответственности — это вопрос коллег из правительства. Если они сочтут нужным, они уведут. Я бы ввел.
И одно могу сказать еще, что мастер-план должен давать региону и муниципалитету конкретные территории, возможности — стимулировать к изготовлению мастер-плана тоже необходимо. Но до сегодняшнего момента, вот до этой минуты, когда мы с Вами разговариваем, точно продолжается дискуссия между всеми участниками процесса о том, каким же все-таки это должно быть в итоге документом. У нас сегодня огромнейшее количество градостроительной документации, между собой согласовать все сложно, а мы еще догружаем мастер-план. Вот поэтому мастер-план должен быть документом, облегчающим эту работу. Над этим мы и думаем. Анонсировать ничего не буду, но точно в этом году мы законодательство примем, и надеюсь, что он даст возможность тем регионам и муниципалитетам, которые хотят увидеть, положить на бумагу суть своего развития, идею, идеологию и конкретные детальные шаги, это получить.
— Еще один из обсуждаемых вопросов — сегодня все больше информации о застройщиках и по строительной отрасли загружается в ЕИСЖС. Не предвещает ли это новых мер и законодательных ограничений?
— Думаю, что нет. Зачем? У всех этих действий должны быть следствия. Мы видим все эти данные для чего? Для того, чтобы не просто понимать, в каком они находятся состоянии, а для того, чтобы можно было сделать вывод, какая нужна помощь, что сделать, чтобы не допустить чего-то. Не все эти наши системы отвечают на вопрос «Зачем?». Этот массив информации должен дальше иметь какое-то применение. Поэтому я на что выхожу? Отдельно это все может работать, приносить толк — я не подвергаю сомнению необходимость.
Вообще вся стройка у нас находится в убогом состоянии с точки зрения цифровизации, хуже только ЖКХ. «Цифра» может помочь нам все облегчить. Она нам может помочь облегчить общение, прохождение документов, может дать нам возможность своевременно выявлять проблемы, реагировать на них и видеть последствия наших реакций. Она может помочь просчитывать какие-то варианты.
То есть это все может сделать «цифра» вкупе с искусственным интеллектом, пусть аккуратно, но это точно может быть. Весь вопрос в том, зачем. Поэтому нам надо как можно больше внедрять простых, понятных цифровых механизмов. Они есть.
И вот здесь мы коллегам из профильного Министерства строительства законодательно все механизмы как раз в прошлом году дали, приняв большой соответствующий блок законодательства. Так что руль у них в руках.
— Когда мы с Вами встречались в последний раз, на рынке были хаотичные движения, застройщики метались, обсуждались темы возможного банкротства. Сейчас затишье. Как Вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли?
— Во-первых, унывать не надо. Второе — я не сказал сегодня это со сцены, не успел просто — но следовало бы: тяжело сейчас в другом месте. Когда говорят, что в строительной отрасли тяжело… В стране есть территории, места, где ребятам действительно тяжело. Поэтому все познается в сравнении.
Конечно, было комфортно, когда государство по триллиону рублей в год заливало на этот рынок. Но эти времена закончились. Мы сегодня, в общем-то, вернулись в доковидную ситуацию, когда не было у нас такого, и, в общем-то, жили спокойно. Отрасль надо поддерживать — это наша позиция. Но механизмы всегда будут разные. Те решения по поддержке отрасли, нефинансовой, которые мы приняли в это непростое время, нам бы их никогда не дали принять бы в спокойной ситуации. Мы очень много сделали.
Я намекаю на то, что вернется назад ставка, а различные решение по защите застройщиков мы уже приняли. Надо искать новые механизмы. Есть механизмы. У нас 50% в цене квадратного метра только стройка. Все остальное — это сопутствующее. Надо всем вместе нам искать возможность экономить там, искать возможность уходить от лишних расходов. Сейчас поработаем с нормативами на социальные объекты — уже станет легче, потому что они станут в полтора раза дешевле. Я не анонсирую, я надеюсь. Где-то с энергетиками давление попробуем снять на нашу отрасль, поработаем с землей. Мы регионам передаем и передали огромное количество полномочий по градостроительной деятельности, но застройщик бесплатный земельный участок получить все равно не может. Это значит, что, может быть, мы недостаточно серьезно контролировали — в хорошем смысле слова — давление на регионы оказываем. Ну что же, нет свободных земель? Такого не бывает. Это вопрос более глубокого анализа, в первую очередь, конечно, коллег из исполнительной власти. Но я к тому, что есть еще резерв, где мы можем поискать бонусы, плюсы, меры поддержки. И они могут дать существенный результат.
Прошел год — никто не мечется, никто не обанкротился. Посмотрите на форум: все красивые, все приехали, улыбаются. Не все так сложно и плохо, но хотелось бы и лучше. Надо просто делать. Надо работать. Никто не бросил. Да, чуть стало сложнее. Но ничего страшного. Придут времена, когда будет полегче. Главное, чтобы мы помнили, что были тяжелые времена. Тяжелые времена рождают сильных людей. Ждем.
