Цена пяти минут: как удаленность от метро снижает ставку аренды офисов

По данным аналитиков, средневзвешенная базовая ставка аренды, рассчитанная по закрытым сделкам за первое полугодие 2025 года, превысила 28 тыс. руб./кв. м/год, что на 26% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Но с каждым пятиминутным интервалом от метро среднее падение ставки в объектах класса А составляет 18%, в классе В — 15%.

Метрополитен в пешей доступности оказывает на арендную ставку заметно большее влияние, чем близость транспортных хабов. При наличии станции метро в пяти минутах ходьбы средневзвешенная базовая ставка аренды составляет около 30 000 руб./кв. м/год, а при увеличении времени в пути от 20 минут снижается больше, чем на 50%.

Влияние удаленности от метро на ставку может варьироваться в зависимости от локации. В пределах ТТК критичным остаётся рубеж в 5 минут, после которого ставка начинает резко снижаться, что отражает высокие ожидания арендаторов и плотную транспортную инфраструктуру центра.

Комментирует Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group: «Исследования показывают: каждые дополнительные 5 минут пешком до метро снижают арендную ставку, и это отражение реальной стоимости удобства, которое ценят арендаторы. Удаленность от метро — главный фильтр при выборе офиса. Причем, по словам аналитиков, отмечается значительная волатильность ставок на объекты, введенные в эксплуатацию после 2018 года, что указывает на то, что современность таких объектов может частично компенсировать их удаленность от транспортной инфраструктуры».

Комментирует Полина Афанасьева, старший директор департамента исследований и аналитики CMWP: «В 2019 году мы впервые выпустили исследование, посвященное зависимости арендной ставки в зависимости от удаленности от метро. С каждым годом транспортная инфраструктура города развивалась все активнее, открывались новые линии Московского Центрального Кольца (МЦК) и Московских Центральных Диаметров (МЦД), создавались устойчивые связи между различными районами столицы. Эти изменения не только улучшили доступность районов, но и оказали значительное влияние на рынок офисной недвижимости.

Именно поэтому в обновленном исследовании мы увеличили вариативность внеуличного магистрального транспорта в расчетах и убедились в том, что близость к станциям метро, МЦК и МЦД по-прежнему является одним из ключевых факторов, определяющих привлекательность офисных площадей».