Зеленая арифметика: что изменится во дворах московских новостроек

magnific.com

Общий норматив останется прежним — 5 кв. м озелененной территории на каждого жителя новостройки, но теперь в нем отдельно пропишут минимальную площадь зеленых насаждений, сообщил заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов. Сейчас в норматив входят не только деревья, кустарники и газоны, но и элементы благоустройства, поэтому регулировать площадь и качество озеленения достаточно сложно. Новые правила разделят этот показатель: не менее 3,5 кв. м на человека должны занимать зеленые насаждения, еще 1,5 кв. м — детские площадки, места отдыха для взрослых и дорожки.

В «Авито Недвижимости» обратили внимание на то, что ключевым фактором для экономики проекта может стать не стоимость газона или саженцев, а цена земли. Если дополнительная открытая территория сокращает объем продаваемых площадей или требует более дорогих решений — например, подземного паркинга, стилобата, дренажа и полива, — влияние на финансовую модель может быть существенно выше непосредственных расходов на озеленение.

При этом автоматического повышения цен на квартиры ждать не стоит. По словам коммерческого директора направления «Новостройки» «Авито Недвижимости» Владислава Дмитрука, девелоперы могут распределять дополнительные расходы по-разному — в том числе за счет маржи, скидок и изменения проектных решений. Итоговая стоимость будет зависеть от конкретного участка и плотности застройки.

Нововведение может оказать наиболее заметное влияние на бизнес-класс и на проекты массового сегмента на участках с плотной застройкой. В премиальных проектах качественное озеленение часто уже превышает минимальные требования, однако на небольших центральных участках особенно высока стоимость каждого свободного квадратного метра — поэтому для них предусмотрены механизмы компенсации.

Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин считает, что речь идет скорее о детализации существующих требований, чем об их ужесточении. Объем зеленых насаждений на одного жителя сохраняется в прежнем объеме 5 кв. м, поэтому девелоперам не придется существенно увеличивать расходы на озеленение и перекладывать их на покупателей.

Заметнее всего нововведения коснутся массового сегмента, где отдельные девелоперы экономят на благоустройстве. Инспекторы Мосгосстройнадзора начнут тщательнее проверять соблюдение нормативов. В бизнес- и премиум-классе нормы часто перевыполняются, а инвестиции в озеленение окупаются, поскольку помогают увеличить клиентский трафик в период строительства, поделился эксперт.

По оценке эксперта, нормативы по озеленению позволяют обеспечить баланс интересов города, девелоперов и покупателей жилья. Действующие регуляторные механизмы способствуют сохранению экологического баланса в условиях интенсивной застройки столицы. При этом формирование благоустроенных зеленых зон вблизи новостроек повышает качество городской среды — в частности, создает комфортные условия для прогулок, что особенно актуально для семей с детьми.

По мнению заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ РФ Светланы Разворотневой, главное значение нововведения — в гарантии минимального объема зеленых насаждений. Раньше при общей норме в 5 кв. м под это требование можно было подвести практически любые элементы благоустройства, а наличие газона считалось достаточным для озеленения. Сейчас речь идет именно о благоустройстве города.

Еще один эффект нововведений — больше определенности для девелоперов и надзорных органов. Сейчас при проверке соответствия проектной документации могут возникать споры о том, какие элементы можно засчитывать в норматив. Более четкое соотношение зеленых зон и других элементов благоустройства должно сделать требования прозрачнее.

При этом депутат не ожидает заметного роста стоимости квартир. Общий объем зеленых насаждений на одного жителя не увеличивается, а озеленение, по ее оценке, обходится дешевле строительства детской или спортивной площадки.

Ландшафтный архитектор Екатерина Курлович предлагает не оценивать новые требования только по цифрам. 3,5 кв. м на человека сами по себе мало говорят о качестве будущего двора: многое зависит от площади участка и плотности застройки. Качественное озеленение определяется не только площадью, но и устойчивостью растений, всесезонной декоративностью, продолжительностью их жизни и удобством ухода. Поэтому небольшой, но хорошо спроектированный зеленый участок может быть эффективнее формально большей площади.

По мнению эксперта, 1,5 кв. м на дорожки, детские площадки и зоны отдыха правильнее воспринимать как единую территорию, которой жители пользуются совместно. При современных условиях городской жизни установленного объема в целом достаточно, хотя в районах с меньшей плотностью застройки возможности для благоустройства могут быть шире.