Земля по цене квартиры

magnific.com

Цена входа
Самым ярким примером стала августовская сделка группы ЛСР и нового девелопера «Геометрия», созданного Александром Кравцовым после его выхода из Fizika Development. Последняя приобрела вторую очередь элитного комплекса Neva Residence на Ремесленной улице, 17, на Петровском острове.

На площадку уже получено разрешение на строительство, проект предусматривает около 30,7 тыс. м2 продаваемого жилья. «Геометрия» намерена пересмотреть квартирографию: вместо первоначально запланированных 477 квартир сделать около 350 более крупных резиденций.

Стороны стоимость сделки не раскрывали, по неофициальным данным, речь идет о сумме в 12,5 млрд рублей. Если эта цифра верна, то приобретение обошлось «Геометрии» примерно в 407 тыс. рублей на каждый будущий продаваемый м2. При этом заявленная стартовая цена квартир составляет от 800 тыс. рублей за 1 м2.

Экономика получается жёсткой. Если условно продать все 30,7 тыс. м2 по нижней границе стартовой цены, выручка составит 24,56 млрд рублей. Стоимость приобретения проекта в таком расчёте забирает больше половины этой суммы — ещё до расходов на строительство, проектирование, финансирование, маркетинг и налоги.

Впрочем, напрямую делать вывод об убыточности проекта нельзя. 800 тыс. рублей — стартовая, а не средняя будущая цена реализации, особенно для видового проекта первой линии. Не раскрыты и условия расчётов между сторонами. Но очевидно, что при столь высокой цене входа новый собственник практически лишён права на ошибку в продукте, сроках и ценообразовании.

Продажи и выход на площадку компания планирует уже в октябре 2026 года, завершение строительства — в IV квартале 2029-го. Общий объём инвестиций Александр Кравцов ранее оценивал примерно в 20 млрд рублей.

Разрешение становится частью цены
Именно возможность перейти от покупки актива к продажам практически без многолетней градостроительной паузы сейчас становится одним из главных факторов стоимости земли.

По данным NF group, за январь–июнь 2026 года объём инвестиций в площадки под девелопмент Петербурга и Ленобласти составил 26,1 млрд рублей или 41% всех вложений в коммерческую недвижимость региона. Из 19 сделок 9 пришлись на участки с уже полученным разрешением на строительство.

— На фоне высокой неопределенности относительно дальнейшей динамики ключевой ставки девелоперы отдают приоритет площадкам с полностью готовой градостроительной документацией. Эта тенденция усиливается: в I полугодии 2024 года доля таких сделок составляла 13%, по итогам 2025 года увеличилась до 33%, а в первой половине 2026 года достигла 47%, — отмечает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций компании в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

Причина проста: участок без готовой документации требует вложить деньги задолго до начала продаж. За время согласований могут измениться разрешённые параметры строительства, требования к социальной инфраструктуре и сама экономика проекта. Подготовленная площадка стоит дороже, зато сокращает период между покупкой земли и появлением денег на эскроу-счетах.

Основным потребителем земли остаётся жилищный девелопмент. В I полугодии на него пришлось 16,7 млрд рублей или 64% вложений в площадки. За шесть месяцев девелоперы приобрели 69 га, где потенциально может появиться почти 600 тыс. м2 жилья.

Крупнейшей сделкой полугодия NF group называет покупку краснодарским ССК 53,5 га в Янино примерно за 6–7 млрд рублей. Если информация о 12,5 млрд рублей за Neva Residence подтвердится, один подготовленный проект на Петровском острове окажется почти вдвое дороже 53,5 га в Ленинградской области. Гектары сами по себе всё меньше говорят о стоимости актива: решающими становятся локация, разрешённый объём строительства и степень готовности к запуску.

Землю продают друг другу
Меняется и круг продавцов. По данным Nikoliers, 67% земельных сделок Петербургской агломерации проходили между самими девелоперами. В 2025 году показатель составлял 63%, в 2024-м — 36%.

— Сделки между девелоперами продолжают быть привычной практикой там, где свободные участки у других продавцов ограничены и в основном сконцентрированы в портфелях застройщиков, как, например, в Петербурге, — поясняет директор департамента земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
Для продавца это способ высвободить капитал из земельного банка и направить его в приоритетные проекты. Для покупателя — возможность получить уже подготовленный актив и не тратить годы на формирование собственного портфеля.

При этом речь пока идёт скорее о перераспределении участков, чем о консолидации строительных компаний.

— Достаточно часто можно наблюдать, что строительные компании «передают» участки друг другу — то есть сделки происходят, но в формате перераспределения активов. А вот чтобы активно кто-то кого-то поглощал или покупал как бизнес, честно говоря, не вижу. Пока нет и предпосылок к этому, — подчёркивает генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов.

Сергей Дуванов среди причин роста порога входа также называет увеличение строительной себестоимости, налоговой и социальной нагрузки, ухудшение условий бридж-кредитования и повышение требований банков к собственному капиталу девелопера.

Одновременно сокращается предложение простых свободных площадок. По данным NF group, 47% сделок I полугодия пришлось на территории под редевелопмент, 32% — на свободную землю под новое строительство, ещё 21% — на участки с историческими зданиями под реконструкцию. То есть 68% приобретённых площадок уже связаны с существующей застройкой.

В ближайшие месяцы эта логика, вероятно, сохранится: при дорогом капитале девелоперы будут охотнее переплачивать за участки, где снята значительная часть градостроительных рисков. Цена земли всё меньше измеряется гектарами. На первый план выходит другой показатель — сколько месяцев или лет покупатель сможет сэкономить до начала строительства и продаж.