Доля рыночной ипотеки подскочила в семь раз — «Дом.РФ»
20 мая 2026 06:00
Время рынка
С 1 февраля 2026 года власти ужесточили условия выдачи семейной ипотеки. Программу решили сделать более адресной. Новые правила работают по принципу один кредит — на одну семью. То есть, если раньше каждый из супругов мог оформить отдельный льготный кредит под 6%, то теперь оба родителя должны выступать созаемщиками по одному договору. Эти правила в дальнейшем планируют еще больше ужесточить.
В итоге покупать жилье по семейной программе стало намного сложнее. На этом фоне растет выдача рыночной ипотеки, что подтверждают данные крупнейших банков. Политика ЦБ стимулирует этот процесс. Регулятор продолжает поэтапное снижение ключевой ставки: если в декабре она составляла 16%, то к апрелю ее понизили до 14,5%.
У «Дом.РФ», где семейная программа является ключевым направлением — до 90% в 2025 году, темп за февраль-апрель стал максимально динамичным. Доля семейной ипотеки упала с 89% по итогам 4 квартала 2025 года до 74% в марте 2026-го. В апреле она сократилась еще на 10 п.п., составив 64%, рассказали «Московской перспективе» в банке.
Доля рыночных программ подскочила с 3% в конце прошлого года до 10% в марте, а в апреле достигла 21%, продолжили в «Дом.РФ». То есть за четыре месяца спрос на рыночную ипотеку у клиентов банка вырос в семь раз.
Сейчас среди ипотечников растет спрос на готовое жилье: льготные программы на вторичку не распространяются, отметили в банке. Чаще всего люди покупали жилье в столичном регионе, Башкортостане, Татарстане, Тюменской области, а также Санкт-Петербурге, Ленобласти и Приморском крае, добавили в банке. В топ регионов также входят Свердловская область и Краснодарский край, уточнили в «Дом.РФ».
Глава департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева согласна с прогнозами «Дом.РФ»: доля рыночных программ в структуре выдач может приблизиться к 39% в 2026 году против 21% в 2025-м, считает она. Эксперт отметила, что если в феврале 2026 года количество заявок на льготную программу было в пять раз больше, чем на рыночные, то в марте разрыв сократился в 1,5 раза. До конца года рыночные ипотечные ставки могут быть уже на уровне 15–16%, что увеличит количество запросов и долю в общей структуре сделок, заключила Чегодаева.
Что будет с ипотекой в 2027 году: прогнозы
В ВТБ настроены оптимистично и ожидают оживления рынка. В 2026 году общий объем ипотечных выдач будет увеличиваться, сказали изданию в банке. — Многие заемщики долго откладывали покупку недвижимости и теперь начинают действовать. К концу года доля рыночной ипотеки может достигнуть паритета с льготными программами. В структуре продаж ВТБ по итогам апреля она уже достигла 45%, увеличившись на 6 п.п. за месяц, — отметили в банке.
По прогнозам сервиса «Домклик» Сбера, выдача рыночной ипотеки в России по итогам 2026 года может вырасти в 2,2 раза по сравнению с 2025-м.
Статистика других игроков подтверждает эту тенденцию. Так, у ПСБ доля семейной ипотеки в выдачах снизилась с 82% к концу января до 58% к концу марта, рассказал «Московской перспективе» управляющий по анализу банковского и финансового рынков кредитной организации Дмитрий Грицкевич. — В первую очередь этому тренду способствует дальнейшее снижение ставок по рыночной ипотеке. Пока они находятся на уровне 19%, однако к концу года при снижении ключевой ставки до 12–13% ставки по ипотеке могут опуститься до 16%, — сказал он. По мнению Грицкевича, доля рыночных программ продолжит расти и может сравняться с льготными к концу года. В целом в 2026-м ПСБ ожидает умеренного роста выдач ипотеки на 12–15% по итогам года (за период с января по декабрь).
В том, что рыночная ипотека догонит и даже обойдет по востребованности льготные программы, уверен директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — В этом году рынок ждет, что объемы выдачи льготной и рыночной ипотеки должны примерно сравняться, может быть, с небольшим перевесом в сторону льготных программ. А вот в следующем году должен в полной мере сказаться курс ЦБ по снижению ключевой ставки, и рыночные программы могут стать популярнее льготных, — заявил он «Московской перспективе».
У девелопера «Среда» доля сделок по семейным программам уже сократилась вдвое за февраль-апрель, рассказал изданию руководитель компании Андрей Фетисов. — До февраля 2026 года доля семейной ипотеки составляла 46% всех сделок, то после изменения условий снизилась до 23%, — заявил топ-менеджер. Данные застройщика подтверждают, что значительная часть заемщиков использовала семейную ипотеку как долгосрочный инвестиционный инструмент.
Тем временем доля рыночной ипотеки у «Среды» выросла с 18% в четвертом квартале 2025 года до 30% в период с февраля по апрель 2026-го. Ближе к маю уже почти половина ипотечных сделок приходилась именно на рыночные программы, отметил Фетисов.
Ипотеку на рынке новостроек выбирают в 90% случаях, рассказала изданию директор по продукту девелопера «Сити21» Дарья Постникова. Изменение правил по семейной программе уже серьезно сказалось на рынке, констатировала она. Выгодное положение у тех, кто может субсидировать ставки, или способен компенсировать первоначальный взнос.
Февральское сокращение по семейной ипотеке — скорее охлаждение после ажиотажного спроса перед ужесточением условий, отметила между тем «Московской перспективе» аналитик по динамическому ценообразованию компании BM Group development Ирина Павлова. И хотя рыночная ипотека восстанавливается, для большинства покупателей, особенно в регионах, она не заменит льготные программы, убеждена эксперт.
