Генпрокуратура включилась в спор о квартирах в сочинском ЖК

magnific.com

Банковский долг
В 2011–2013 годах Первый Чешско-Российский банк (ПЧРБ) выдал сразу трем компаниям кредиты — «Флагман», «Фаворитъ» и «Мелоун» — почти 1,8 млрд рублей в общей сумме. В качестве залога они представили права на более 100 квартир, а также коммерческие помещения и машино-места в строящемся тогда ЖК «Красная Площадь» на улице Войкова, 21 в Сочи.

Компании постепенно гасили и закрывали свои долги. Но в 2016 году Банк России отозвал у ПЧРБ лицензию, а позже Арбитражный суд Москвы признал его банкротом. Тогда Агентство по страхованию вкладов (АСВ) занялось возвратом имущества и денег кредиторам. Внутри этого процесса АСВ решило оспорить тот факт, что «Флагман», «Фаворитъ» и «Мелоун» погашали свои кредиты.

Первоначально это не удавалось сделать, но в 2023 году ситуация изменилась. Тогда суды начали рассматривать дело о растрате имущества в отношении вице-президента ПЧРБ Дмитрия Меркулова. В его рамках выяснилось, что одна из трех компаний — «Мелоун» — на самом деле не платила по своему кредиту, реальных переводов не было, только технические внутрибанковские операции. По аналогичной схеме закрывались кредиты «Флагмана» и «Фаворита».

Если долги не возвращались, то банк имел право на залог. Тогда встал вопрос о возвращении недвижимости в Сочи. Поэтому сейчас АСВ намерено взыскать эти долги, забрав имущество по залогу. Речь идет в числе прочего о сочинских квартирах ЖК «Красная Площадь», которые к этому моменту сдали в эксплуатацию, а квартиры распродали.

По подсчетам «Московской перспективы» на базе судебных документов, спор сейчас затрагивает 112 жилых помещений. Пока АСВ пытается решить этот вопрос, Росреестру запретили регистрировать сделки со спорной недвижимостью, а собственникам — продавать и дарить свои же квартиры.

В АСВ «Московской перспективе» ответили, что «именно в рамках судебного процесса должны быть проверены обстоятельства приобретения объектов недвижимости действующими собственниками». В частности, проводили ли они в действительности оплату за объекты недвижимости, являются ли они их реальными, а не номинальными собственниками, а также другие обстоятельства, свидетельствующие о добросовестности приобретения имущества, заметили изданию в агентстве.

При чем тут жители
Один из собственников, пенсионер Джакоб Бердичевс, в мае обратился в Генеральную прокуратуру, следует из документа, с которым ознакомилась «Московская перспектива». В жалобе он попросил проверить, насколько законны требования агентства. Генпрокуратура направила обращение на рассмотрение в Центральный Банк, а копии — в АСВ, сообщив, что «результаты рассмотрения взяты под контроль». На момент публикации Банк России и Генпрокуратура не ответили на запрос «Московской перспективы» о том, как идет рассмотрение обращений и к каким выводам пришли ведомства.

Жители также обращались за помощью в Администрацию Президента, прокуратуру Краснодарского края, Банк России и Росреестр. Пока ощутимых результатов это не принесло.

Владельцы квартир утверждают, что покупали жилье, не зная о претензиях банка. Один из собственников рассказал «Московской перспективе», что приобрел квартиру в мае 2016 года. Перед сделкой он проверил документы в Росреестре, а деньги перечислил через Сбербанк. В реестре никаких ограничений на квартиру не было. Теперь, по словам мужчины, ему приходится участвовать в судебных разбирательствах и доказывать, что он купил жилье добросовестно.

Другой собственник приобрел квартиру в 2019 году. До него у недвижимости уже было два владельца. По его словам, на момент сделки в ЕГРН не было никаких записей о залоге квартиры в пользу ПЧРБ или других организаций, как и в настоящий момент. О претензиях АСВ и кредитах других компаний собственник узнал только весной 2026 года из документов агентства.

Сейчас жители рассчитывают отстоять свои права в гражданских, а также арбитражных судах, где они проходят в качестве третьих лиц. По словам одного из собственников, юристы изучают материалы дел, а сами владельцы собирают документы о покупке квартир и регистрации. Главная задача, которую они перед собой ставят, — доказать, что покупали жилье законно, за собственные средства, проверяли сведения в Росреестре и не участвовали в кредитных отношениях компаний с банком.

Есть ли шанс сохранить жилье
«Московская перспектива» попросила юристов оценить, насколько серьезны риски для собственников квартир в текущей ситуации. Адвокат и советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова рассказала, что у людей есть весомые основания для защиты. Главным аргументом она назвала статью 352 ГК РФ «Прекращение залога», согласно которой залог прекращается, если имущество возмездно приобрел человек, который не знал и не должен был знать о существовании обременения.

По ее словам, если на момент покупки в ЕГРН отсутствовали сведения о залоге, а квартира приобреталась по рыночной цене, позиция АСВ становится уязвимой. Власова отметила, что подобные конфликты уже возникали в российской практике. Например, дело о банкротстве АКБ «Легион», в котором суд отказал банку в установлении статуса залогодержателя, поскольку недвижимость ранее перешла к добросовестным покупателям.

Кандидат юридических наук и советник INTELLECT Дмитрий Абросимов также подчеркнул, что правовая позиция граждан как добросовестных покупателей опирается на весомый фундамент: в Росреестре отсутствовали сведения об обременениях на момент сделки, ранее в арбитражном суде подтвердили отсутствие задолженности, а крупные банки участвовали в цепочке сделок. Абросимов оценивает перспективы жителей как достаточно высокие при условии активной и согласованной защиты.

Старший юрист Nordic Star Елена Лебец обратила внимание на то, что отсутствие обременения в ЕГРН — важный, но не единственный критерий. Суд будет учитывать реальность оплаты, рыночность цены, отношения с продавцом, обстоятельства заключения договора и наличие признаков, которые должны были вызвать у приобретателя сомнения в юридической чистоте объекта.

Управляющий партнер «ЭНСО» Алексей Головченко подчеркнул, что даже признание недействительными операций по погашению кредитов само по себе не означает автоматического восстановления залога против последующих покупателей.