Как изменится рынок жилья после возможного ужесточения семейной ипотеки
29 июня 2026 19:10
По словам Татьяны Решетниковой, даже без изменения условий семейной ипотеки рынок ожидало снижение активности после традиционного всплеска спроса в начале года. По ее оценке, продажи могли сократиться на 10–15%. Дополнительным фактором становится разница в одобрении ипотеки. Сейчас на вторичное жилье банки одобряют кредиты в 65,8% случаев, тогда как на новостройки — в 57,7%.
При этом эксперт считает, что полностью спрос не исчезнет. Его смогут поддержать семьи с тремя и более детьми, а также семьи с двумя детьми, которые откладывали покупку жилья в ожидании новых условий программы.
Кроме того, девелоперы продолжат использовать субсидирование ставок по льготным и рыночным программам, траншевую ипотеку и рассрочки. «Эти объемы смогут лишь частично компенсировать снижение спроса по семейной ипотеке, пока сохраняется высокий ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем. В то же время спрос на вторичном рынке будет стимулировать рост цен и постепенно сокращать этот разрыв, что со временем поможет восстановить баланс спроса на новостройки», — отметила Решетникова.
Она также обратила внимание, что предложение на первичном рынке постепенно будет сокращаться, поскольку застройщики запускают меньше новых проектов. Одновременно снижается привлекательность банковских вкладов, поэтому часть средств может перейти в недвижимость. По мнению эксперта, новостройки останутся привлекательными для инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию благодаря более высокому потенциалу роста стоимости и доходности от аренды.
Основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова также считает, что ужесточение условий семейной ипотеки неизбежно приведет к сокращению числа потенциальных покупателей. «Любое ужесточение условий по ипотеке — это сокращение числа заемщиков и потенциальных покупателей, а значит, падение спроса. Наиболее сильно это скажется на массовом сегменте, где доля ипотечных сделок традиционно самая высокая», — сказала она.
По словам эксперта, многим семьям придется увеличивать первоначальный взнос, выбирать более доступные квартиры либо откладывать покупку жилья. Кроме того, часть спроса может сместиться из Москвы в Новую Москву и Московскую область, где стоимость жилья ниже.
Для девелоперов это означает необходимость еще активнее адаптировать продажи к новым условиям. По мнению Доброхотовой, компании будут расширять программы рассрочек и совместные продукты с банками. В перспективе дополнительным инструментом могут стать жилищно-накопительные вклады, однако эта мера заработает только с 2027 года и пока не окажет влияния на рынок.
Отвечая на вопрос о наиболее выгодном способе покупки жилья, эксперты отмечают, что универсального решения нет. Если семья соответствует требованиям льготной программы, семейная ипотека остается наиболее выгодным вариантом. В остальных случаях стоит внимательно сравнивать предложения застройщиков, включая рассрочки и комбинированные программы.
Татьяна Решетникова также считает одной из наиболее интересных альтернатив траншевую ипотеку. По ее словам, в отличие от классической рассрочки она позволяет снизить часть рисков для покупателя, тогда как рассрочка может предусматривать дополнительные финансовые обязательства при нарушении условий договора.
В долгосрочной перспективе, по мнению Решетниковой, сокращение доли льготного кредитования может способствовать дальнейшему снижению ставок по рыночной ипотеке. Это сделает обычные ипотечные программы более доступными, а заемщики, оформившие кредиты по высоким ставкам за последние полтора года, смогут быстрее воспользоваться рефинансированием и снизить ежемесячные платежи. По ее мнению, оптимальной является ситуация, когда доля льготной ипотеки не превышает 20% от общего объема выдач.