Как многоуровневые хабы меняют индустриальный девелопмент Москвы
26 августа 2026 13:00
От количества к качеству
Сегмент light industrial (под размещение производств легкой промышленности) несколько лет стремительно наращивал свои площади, но по мере их строительства становится очевидно, что одного количественного роста недостаточно. Еще в 2024 году объем предложения помещений такого формата в Москве и области составлял 788 тыс. кв. м, а в 2025 году он достиг уже 1,2 млн кв. м, то есть за два года показатель вырос на 76% (или 597 тыс. кв. м), привели данные в IBC Real Estate. Однако по итогам I полугодия 2026 года совокупный объем предложения достиг 1,4 млн кв. м, то есть по сравнению с 2025 годом он вырос только на 13% (+159 тыс. кв. м).
Если в первые годы своего развития сегмент стремительно рос, то сейчас динамика рынка свидетельствует о завершении этапа экстенсивного расширения. Дальнейшее развитие сегмента требует перехода от количества к качеству, однако этот процесс упирается в системные ограничения. Дело в том, что классический градостроительный подход жестко закрепляет за каждым земельным участком только одну функцию: либо исключительно «склады», либо «тяжелая промышленность», либо «административное управление». Из-за этого бизнес годами сталкивается с вынужденной территориальной раздробленностью: представительский офис компании находится в центре города, складские запасы в Подмосковье, а сборочный цех на территории бывших промзон.
Сегодня бизнес требует все больше функциональности и адаптивности логистических объектов под разные задачи. Наиболее подходящим решением здесь может стать механизм мульти-ВРИ, позволяющий объединить на одном объекте несколько видов производств, а также разместить там офис и необходимую логистику. Концепция мульти-ВРИ закрепляет юридически и технически сразу несколько видов разрешенного использования (ВРИ) на одном земельном участке.
Такой механизм позволяет быстро перепрофилировать пространства под самые разные производственные процессы и разместить на одной площадке не только головное предприятие, но и всю цепочку его подрядчиков — от поставщиков комплектующих до упаковочных цехов. В результате логистика производства сводится к поездке на грузовом лифте: то, что изготовлено днем, ночью упаковывается, а утром уже оказывается на прилавке.
Это кратно ускоряет принятие решений, исключает сбои в цепочках поставок и радикально снижает операционные расходы бизнеса в условиях жесткого дефицита логистики «последней мили» (завершающий этап в цепочке поставок, когда товар доставляют непосредственно до конечного потребителя).
Особый вызов для городского девелопмента — размещение пищевых производств. Традиционно «пищёвка» — это самый сложный сегмент для интеграции с другими производствами в одном месте. К нему предъявляются жесточайшие санитарно-эпидемиологические требования, а также повышенные запросы к инженерным мощностям: водоснабжению, жироуловителям, вентиляции и электросетям.
Обычные индустриальные парки технически и юридически не приспособлены под такие задачи. Мульти-ВРИ в современных проектах позволяет сочетать пищевое производство с другими отраслями (легкой, электронной, приборостроительной, ювелирной промышленностью) на одной территории.
Одним из таких современных комплексов с вертикальной логистикой стал пятиэтажный проект прайм-класса “СЕЗАР ПРО Рябиновая 42” площадью 207,6 тыс. кв. м. Его многоэтажное устройство позволяет принимать на первом этаже двадцатитонные еврофуры в то время как средне- и малотоннажный транспорт поднимается к дебаркадерам на верхних уровнях.
Мировой опыт и российские реалии
Концепцию многоэтажных промышленных комплексов с вертикальной логистикой можно считать адаптацией мирового опыта мегаполисов с дефицитом территории — таких как Сингапур (где государственная корпорация JTC много лет строит вертикальные индустриальные парки), Гонконг, Токио, а также современных проектов редевелопмента в Париже и Лондоне. Там формат Ramp-Up (здания с автомобильными рампами, ведущими на верхние уровни) давно стал стандартом.
Но в российских реалиях ключевым катализатором этих изменений выступает юридический инструмент мульти-ВРИ. Он позволяет официально закрепить за одним кадастровым участком и единым строительным объемом целый спектр функциональных назначений для производств.
Время простых складов прошло. Будущее городской индустриальной недвижимости принадлежит гибким технологичным хабам с мульти-ВРИ, которые работают как адаптивные экосистемы.
Для резидентов использование их – это способ сохранить московскую прописку бизнеса, близость к производству, а также возможность оптимизировать расходы. Для девелоперов и инвесторов – надежный способ защитить капитал, поскольку гибкий юридический статус здания гарантирует, что площади будут востребованы арендаторами из разных отраслей при любых колебаниях рыночной конъюнктуры. Вероятно, в ближайшие годы такой мультифункциональный подход станет единственно жизнеспособным стандартом строительства складов внутри МКАД.