Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке в Москве, если продавец — не единственный собственник

Куда обращаться за проверкой и какие документы запросить

После изменений в законе с 1 марта 2023 года доступ к персональным данным собственника для постороннего лица ограничен, поэтому для проверки придётся попросить продавца самостоятельно заказать расширенную выписку из ЕГРН. Если у вас есть проект предварительного договора купли-продажи, нотариус может официально запросить сведения о собственниках из ЕГРН.

Для того чтобы проверить всех, кто прописан в квартире, включая несовершеннолетних и временно выписанных (например, отбывающих наказание или находящихся в армии), которые могут иметь право пользования или приватизации, нужно, чтобы нотариус или владелец запросил справку в управляющей компании (УК, ТСЖ) или МФЦ. Запросите у собственника и актуальные, и архивные сведения, так как нужно учитывать временно отсутствующих жильцов и лиц, сохранивших право пользования квартирой.

Также до сделки нужно запросить:

• паспорта всех продавцов;
• документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или другой документ;
• нотариальные доверенности, если кто-то действует через представителя.

В отдельных случаях:

• письменное согласие всех собственников на продажу, заверенное нотариально, если квартира в общей совместной собственности;
• разрешение органа опеки, если сделка затрагивает имущество несовершеннолетнего собственника и такое разрешение необходимо;
• Отказ остальных дольщиков от преимущественного права покупки — при продаже доли.

Пошаговая инструкция: что проверить перед покупкой

Шаг 1. Сверьте собственников и доли

Изучите выписку из ЕГРН: кто владеет квартирой, какие доли зарегистрированы, есть ли ипотека, арест или запрет на регистрационные действия. Сопоставьте сведения с документами продавца. Если данные расходятся, приостановите подготовку сделки до выяснения причин.

Шаг 2. Установите, кто должен участвовать в продаже

Если продают всю квартиру, проверьте, что воля всех собственников выражена в договоре или через надлежащих представителей. Если продавец отчуждает только свою долю постороннему покупателю, остальные совладельцы по общему правилу имеют преимущественное право покупки: их письменно извещают о цене и условиях сделки. Срок для реализации этого права — один месяц со дня извещения, если совладельцы не отказались от покупки раньше. Основание — статья 250 ГК РФ.

Если все участники долевой собственности продают свои доли по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется. При продаже отдельной доли нотариальная форма обязательна, за предусмотренными законом исключениями согласно статьи 42 закона № 218-ФЗ.

Шаг 3. Проверьте семейные права и историю квартиры

Если продавец приобрёл жильё в браке, выясните, относится ли оно к общему имуществу супругов. Для распоряжения совместно нажитой недвижимостью, как правило, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Исключения (согласие не нужно):

• Квартира получена в подарок (дарение), по наследству или в результате приватизации.
• Квартира куплена до заключения брака.
• Между супругами заключён брачный договор, в котором чётко прописано, что данное имущество принадлежит только продавцу.

При продаже недвижимости несовершеннолетнего необходимо предварительное разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение сделки. Условия распоряжения деньгами и предоставления другого жилья определяет орган опеки индивидуально.

Шаг 4. Подпишите договор и подайте на регистрацию
Договор купли-продажи подписывают все собственники. Документы на регистрацию перехода права подаёт любой участник сделки через МФЦ или электронно. Понадобится оплатить госпошлину.

Сроки и стоимость

Получение выписки из ЕГРН платное: стоимость зависит от вида документа и способа предоставления. Тариф уточняйте на официальном ресурсе Росреестра. Регистрация права собственности занимает 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней через МФЦ; для отдельных нотариальных сделок предусмотрены сокращённые сроки. Основание — статья 16 Федерального закона № 218-ФЗ.

Дополнительные расходы могут включать услуги нотариуса, юридическую проверку и госпошлину за регистрацию. Итоговая сумма зависит от вида сделки и состава документов.

Что делать при проблемах

Если продавец не показывает документы, не объясняет расхождения в ЕГРН или предлагает оформить продажу доли без соблюдения прав совладельцев, не передавайте деньги до выяснения обстоятельств. Если Росреестр приостановил регистрацию или отказал, решение можно обжаловать в апелляционной комиссии при управлении Росреестра по Москве или в суде.