Почему первые этажи московских новостроек не находят арендаторов

Масштаб явления: сколько площадей простаивает и почему

Источники фиксируют, что в новых жилых комплексах на периферии показатель простоя выше среднего по рынку, тогда как в центральных районах свободных лотов почти нет.

Разница объясняется плотностью пешеходных потоков и конкуренцией. Внутри одного ЖК на 1 000 квартир может появиться 10–15 помещений под коммерцию — и они конкурируют за одних и тех же жителей.

Наличие тысяч квартир поблизости ещё не гарантирует магазину или кафе достаточного потока клиентов. Часть жителей работает в других районах, заказывает продукты с доставкой или пользуется торговой инфраструктурой соседних кварталов. Если жилой комплекс находится в глубине территории, а помещение не просматривается с улицы, привлечь случайных посетителей сложнее.

Влияют и характеристики самого объекта. Неподходящая площадь, неудобный вход, отсутствие витрин, ограничения по размещению вывески и сложность организации вентиляции могут сделать помещение непригодным для конкретного бизнеса. Особенно чувствительны к таким условиям кафе и рестораны, которым нужны инженерные мощности и возможность организовать кухню.

Вторая причина — цена. Собственник рассчитывает окупить покупку коммерческой недвижимости, а предприниматель оценивает аренду вместе с ремонтом, оборудованием, зарплатами и коммунальными расходами. Если эти затраты не соответствуют ожидаемой выручке, помещение остаётся свободным даже при наличии потенциальных клиентов.

Также может влиять избыточность предложения. Застройщики закладывают в проекты больше коммерческих площадей, чем способен поглотить локальный рынок. Особенно это заметно в районах массовой застройки, где рядом уже работают сетевые магазины.

Член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артём Цогоев для «Коммерсантъ» отметил: «Рынок наполнен преимущественно дорогими неликвидными пустыми помещениями, потому что почти все качественные объекты по хорошим ценам уже раскуплены». По его словам высокие ставки делают другие инвестиционные опции более привлекательными в текущий момент.

Что происходит для стейкхолдеров

Для покупателя квартиры. Наличие свободных помещений на первых этажах не влияет на стоимость жилья напрямую, но может сигнализировать о слабом развитии инфраструктуры района в первые годы после сдачи дома.

Покупателям коммерческих помещений для сдачи в аренду важно изучать реальный пешеходный поток, заселённость квартала, конкуренцию и расходы на адаптацию объекта под конкретный бизнес. Сам факт, что помещение находится в новостройке, не гарантирует стабильного арендного дохода.

Для инвестора в коммерцию. Покупка помещения «с нуля» в новостройке требует расчёта реального трафика: число квартир, близость остановок, конкуренция в радиусе 500 метров. Ставка на рост арендных ставок оправдана только в локациях с активным вводом жилья.