«Риск стал не теоретическим, а практическим»

«Склад на удаленку не переведешь»

– Вследствие атак на склады Wildberries уже нанесен огромный урон и созданы проблемы – и для собственников, и для арендаторов и для страховщиков. А что изменится в будущем для всех этих сторон?
– Уже сейчас очевидно и заметно – содержать склады станет дороже. Прежде всего это коснется страхования: риск атак БПЛА стал не теоретическим, а практическим. Страховые компании будут учитывать его при расчете тарифов и условий покрытия. Соответственно, стоимость страхования имущества вырастет, а дополнительные расходы будут включаться в OPEX (операционные расходы). В результате увеличится стоимость эксплуатации как для собственников, так и для арендаторов. Это первое.

Второе – инфраструктура объекта. Если реализовывать меры по обеспечению безопасности, то появятся затраты на поддержание инфраструктуры складского комплекса. Например, дополнительные меры по пожарной безопасности, установки против распространения осколков. Эти затраты могут быть добавлены как в ставку аренды, так и в операционные расходы.

– А примерные суммы понятны?
– Очень сложно сказать. Тут вопрос к стоимости страховки, которая вырастет. Информация сейчас будет меняться онлайн, и пока это сложно прогнозировать. Второй очень важный фактор, который усложняет оценку, – сейчас по-настоящему никто не знает, как защититься, и сколько потребуется инвестировать в защиту.

– Чисто технически никто не знает?
– Да, пока решения нет. Теоретически это может быть отдельная услуга по обеспечению безопасности объекта, но сейчас такие механизмы не урегулированы. Если говорить о создании какой-либо защитной инфраструктуры, то стоимость будет зависеть от площади объекта и выбранных технических решений, поэтому оценить ее пока невозможно.

Отмечу, что доплата за риск БПЛА уже есть в страховках, в складах в том числе. Сейчас ее стоимость может быть увеличена также как и дополнительная опция по страхованию имущества от террористических рисков.

– А это покрывает атаку БПЛА? Она считается как террористическая?
– Нет, это отдельно. Есть покрытие риска БПЛА – эта услуга появилась совсем недавно , и сейчас многие объекты перестраховываются с учетом дополнительной угрозы. Она будет активно пересчитываться, дорожать. А есть отдельно – стоимость страхования имущества от террористических рисков, которая уже подорожала.

– А если не все смогут защищать объекты, не потеряют ли тогда склады своих арендаторов?
– Это сейчас больше панические утверждения. Нужно понимать, что склад – это неотъемлемая экономическая инфраструктура. Если торговый центр можно заменить на онлайн или офисных сотрудников перевести на удаленку, то склад на удаленку не переведешь. Поэтому нельзя утверждать, что все побегут – просто бежать некуда. В любом случае необходимо где-то хранить товары.

– То есть вы считаете, что спрос на склады в связи с этим не уменьшится?
– Нет. Давайте уберём в сторону ситуацию с Wildberries. Вакансия в складах увеличилась в этом году, это факт. Но увеличилась она из-за охлаждения деловой активности – бизнес меньше стал закупать товары впрок. Но это явление временное, поэтому моё мнение, что склады будут востребованы, и спрос вернётся.

«Мы будем свою дорожку протаптывать»

– В последнее время общие инвестиции в коммерческую недвижимость сокращаются. Как это сказывается на вас, на вашей стратегии?
– У нас ничего не изменилось. Разве что мы начали смещать свой фокус . Ранее мы осуществляли сделки с уходящими иностранными компаниями, теперь же смотрим и в сторону российских собственников.

– То есть в ваших планах ничего не поменялось? Планируете ли вы сокращать инвестиции?
– Мы исходим из продукта, который хотим приобрести. Здесь правильнее говорить о направлении инвестиций. Мы сосредоточены на коммерческой недвижимости, так как она является наиболее консервативным и защищенным видом инвестиций. Но уже в коммерческой недвижимости, ввиду того, что наш портфель в значительной степени представлен торговой недвижимостью, мы смотрим на другие сегменты: склады, офисы, а также внимательно следим за развитием направления ЦОД (центр обработки данных).

– Что-то конкретное в планах по ЦОДам или пока в общем и целом?
– Могу сказать, что как направление мы видим в нем перспективу. Назрела потребность в таком продукте, как ЦОД, и она увеличивается.

– Получается, все происходящее не сильно на ваш бизнес влияет?
Влияние чувствуется. Например, в торговых центрах мы видим падение трафика, изменение покупательского поведения посетителей. Грядёт трансформация такого актива, как торговый центр, трансформация его содержания.

– Что вы имеете ввиду?
– Реконцепцию. Торговый центр теперь не просто место для шопинга, он на пути к трансформации. Главная конкуренция – за времяпрепровождение человека. Мы чувствуем этот тренд, подстраиваемся, стараемся найти решение, чтобы адаптироваться к сложившимся изменениям.

– Среди ваших активов в аутлетах дела идут чуть лучше. Это действительно так? Можете сказать, что просадка больше в региональных торговых центрах «Акварель»?
– По «Акварелям» и торговым галереям трафик на начало 2026 года снизился на 6% год к году. Аутлет находится в стороне от привычных торговых центров , потому что он сам по себе особый формат. Туда люди целенаправленно едут за покупкой. Здесь важно поддерживать уникальность этого места, качество управления, наличие брендов. Поэтому такой формат более адаптирован к изменившимся потребностям покупателей.

– Но на нём тоже сказывается это изменение?
– Здесь скорее не изменения в плане покупателей, а изменения с точки зрения предложения со стороны аутлетов. Увеличилось число российских брендов.

– Конкретно по реконцепции есть понимание, что будет сделано в ваших торговых центрах?
– Мы сейчас вырабатываем эту стратегию, пытаемся найти реальные потребности посетителей торговых центров. Поэтому пока не хотелось бы что-либо анонсировать без утверждения окончательной версии.

– А в каких торговых центрах будет реконцепция?
– Мы смотрим комплексно: торговые центры «Акварель» в Пушкино, в Тольятти, в Волгограде. В аутлетах менять ничего не собираемся – они хорошо себя чувствуют, показывают результат.

Мы будем свою дорожку протаптывать в этом направлении. Наверное, только после того, как появятся положительные результаты, мы поймем, какая это была стратегия и сколько она стоила. Будем на своем опыте понимать, какая концепция была верной.

– Если актив не приносит прибыли, будете ли вы думать о том, чтобы продать его?
– Если мы актив приобрели и видим в нём потенциал, наша задача – качественно им управлять, улучшить объект и увеличить его стоимость и доходность. Видя сиюминутную просадку или ошибку, мы не будем продавать актив. Наша цель – долгосрочное владение и формирование качественного портфеля коммерческой недвижимости..