Уходят из недвижимости

В начале октября СМИ сообщили о существенном снижении объемов инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость. Эксперты подсчитали, что за январь — сентябрь 2026 года показатель составил 565 млрд рублей. То есть на треть меньше аналогичного показателя прошлого года. По прогнозам, за 12 месяцев 2026-го объемы инвестирования упадут на 25–29% по сравнению с январем — декабрем 2025-го.

Для начала разберемся, кто инвестирует в недвижимость. Средства поступают в отрасль от государства, девелоперских компаний и от частных инвесторов. К частным инвесторам относятся предприниматели, состоятельные лица, компании, которые покупают и строят офисы. При этом негосударственные инвестиции, по данным аналитиков, составляют более 80%.

Вложения государства перераспределяются на другие сферы, объем средств на строительство в экономике сокращается. Частные инвесторы и компании часто тоже начинают активнее финансировать другие отрасли. Одна из причин — дорогое кредитование для застройщиков. Да и в целом себестоимость строительства растет, а рентабельность падает.

В прошлом году, по данным Росстата, средняя рентабельность в этой сфере опустилась до 3,9%. Для сравнения: годом ранее показатель составлял 9,8%. Снижение произошло в числе прочего из-за слишком большой конкуренции в стройке. Да, у некоторых компаний рентабельность может достигать даже в текущих условиях 10–12–15%. Но таких все меньше. Одновременно существует большое количество организаций и с крайне низкими данными. Так, в госстройке они достигают меньше 2%.

В связи со снижением объемов инвестирования стоит ожидать несколько сценариев развития событий. Я бы выделил три основных. Они будут какое-то время сосуществовать.

Первый из них очень ожидаемый: падение темпов строительства, что уже можно наблюдать. Причем оно не сразу приведет к снижению предложения на рынке недвижимости. Потому что очень много проектов, строительство которых было начато несколько лет назад, сейчас завершается. И на этом этапе предложений по продаже жилой и коммерческой недвижимости довольно много. То есть отрасль не «умрет» полностью, особенно в крупных городах России. Покупатели будут иметь варианты для приобретения. Хотя постепенно предложений на рынке станет меньше.

Вторая тенденция, которая будет отслеживаться, — громкие банкротства застройщиков. К сожалению, это неизбежно. На фоне снижения рентабельности и замедления продаж, происходящего из-за боязни покупателей столкнуться с задержками при строительстве, некоторым компаниям становится все сложнее обслуживать долги и поддерживать текущие стройки. Если выручки от продаж не хватает для покрытия расходов, а привлечение нового финансирования затруднено, финансовые проблемы могут перерасти в неспособность выполнять обязательства перед банками, подрядчиками и покупателями. К сожалению, каждый крупный кризис сопровождается банкротствами и текущий кризис не станет исключением.

И третье — «нервные» тенденции на рынке. Под этим пунктом я подразумеваю, что нельзя ожидать однозначности в плане стоимости недвижимости. Будут появляться как очень дешевые, выгодные предложения, так и дорогие.

Я бы объяснил это возможной суетой на рынке. Спрос на недвижимость упадет, поэтому многие девелоперы, опасаясь полного застоя, начнут предлагать отличные акции. Покупателям, заинтересованным в приобретении недвижимости, точно стоит внимательнее следить за ситуацией и мониторить все выгодные предложения.

Но это не значит, что абсолютно все застройщики пойдут по такому сценарию. Некоторые, наоборот, будут не снижать, а повышать стоимость недвижимости. Причем они объяснят это подорожанием строительных материалов, снижением рентабельности и рядом других факторов.
Рынок вторичной недвижимости, вероятно, будет чувствовать себя гораздо стабильнее. Спрос на готовое жилье увеличится. Часть покупателей, ранее заинтересованных в приобретении площадей в новостройках, обратит внимание на вторичную недвижимость, поскольку приобретение уже готового жилья безопаснее.

Снижение инвестиций не означает, что строительство в России остановится, а недвижимость повсеместно подорожает. Скорее рынок станет более неоднородным: одни девелоперы будут сокращать запуск новых проектов, другие — бороться за покупателей с помощью скидок и специальных предложений, а третьи столкнутся с финансовыми трудностями.

Для покупателей это одновременно возможность и повод для осторожности. Да, на рынке могут появляться выгодные предложения. Но низкая цена сама по себе еще не гарантирует удачную сделку. Важно оценивать не только стоимость объекта, но и финансовую устойчивость застройщика, стадию готовности дома, сроки сдачи и условия покупки.

Svoboda Team — международная консалтинговая компания в сфере управления строительным бизнесом. Штаб-квартира Svoboda Team находится в Москве, работает с организациями из 14 стран, годовой оборот этих компаний — от 200 млн рублей. Сопровождает собственников и руководителей строительных и девелоперских организаций в следующих вопросах: определение архитектуры компании, распределение ответственности, введение управленческого ритма, обучение команды и доведение новых инструментов до применения.