Доля однокомнатных квартир резко выросла
24 августа 2026 06:00
Высокая цена жилья делает компактный формат привлекательнее
По данным «Дом.РФ», размещенным в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), более половины строящихся квартир в России сегодня приходится на однокомнатный формат — 54,4%. В Санкт-Петербурге доля однушек достигает 69%, в Москве составляет 42%, в Иркутской области — 63%, а в Красноярском крае — 38%. Минимальное количество квартир однокомнатного формата в строящихся домах зафиксировано в Республике Ингушетии (25%), максимальное — в Запорожской области (81%). «Московская перспектива» опросила экспертов рынка недвижимости, чтобы разобраться в причинах высокой доли квартир однокомнатного формата в строящихся объектах недвижимости.
По оценке аналитиков, ключевым фактором выступает рост стоимости жилья. Главный аналитик «Циана» Алексей Попов отмечает, что порядка 70% влияния на рост доли компактного жилья на рынке дает именно увеличение стоимости недвижимости. Еще 30% приходятся на инвестиционный характер части сделок и социально-демографические изменения.
— Есть долгосрочный тренд — застройщики пытаются снижать порог входа на рынок (цену лота) при одновременном росте цены метра. Все прочие аспекты менее важны при принятии конкретных решений по ценообразованию. Семьи с детьми активно покупают в том числе и компактное жилье (до половины всех сделок на первичке сейчас — это продажи по семейной ипотеке), — рассказал Алексей Попов.
При этом средняя площадь однокомнатных квартир меняется не так сильно, как их доля в строящихся многоквартирных домах (МКД). По данным «Циана», средняя однушка сегодня имеет площадь 35,3 кв. м против 35,7 кв. м пять лет назад и 39,1 кв. м десять лет назад. Сокращение среднего метража Алексей Попов связывает в первую очередь с ростом доли студий.
Изменение площади недвижимости в срезе последних лет зависит и от класса жилья. По данным «Яндекс Недвижимости», за последние пять лет средняя площадь однокомнатных квартир в массовых новостройках практически не изменилась, тогда как в проектах бизнес- и элитного класса она сократилась в среднем на 8 кв. м.
Руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров также связывает популярность компактных форматов с бюджетом сделки. Студия или однокомнатная квартира позволяют уменьшить первоначальный взнос, размер кредита и ежемесячный платеж, а для девелопера это понятный и ликвидный продукт. Эксперт также подчеркивает, что в долгосрочной перспективе на рынок влияет изменение состава домохозяйств: все больше людей живут в одиночестве или вдвоем. При этом структура предложения может быть компактнее реального жилищного запроса, но при высокой стоимости квадратного метра часть покупателей выбирает меньшую площадь либо откладывает покупку.
— Компактные форматы поддерживает более доступный бюджет, однако значительная часть покупателей ищет просторное жилье, — сообщил «Московской перспективе» руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. — Избыток однотипных квартир способен замедлить продажи конкретного проекта, поэтому девелоперы будут точнее настраивать квартирографию под город, локацию и аудиторию. Базовый сценарий — стабилизация общей доли при более заметных различиях между регионами и проектами.
Взгляд изнутри
Универсальной квартирографии по всей стране нет: структура предложения зависит от города, класса проекта, стоимости жилья и состава покупателей. Несмотря на незначительное снижение средней площади однокомнатной квартиры по стране, за последние пять лет средняя площадь однокомнатных квартир в Москве выросла с 36,1 до 39,4 кв. м, в Новой Москве — с 33 до 36,7 кв. м, в Московской области — с 35 до 35,6 кв. м, сообщили в «Самолете». В Санкт-Петербурге показатель, напротив, снизился с 33 до 32,2 кв. м, а в Ленинградской области вырос с 33,1 до 34,1 кв. м.
На московском рынке на увеличение площади повлияло ограничение на проектирование квартир менее 28 кв. м, действующее с августа 2024 года, а также фактический уход массового сегмента, рассказала директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.
В компании «Девелопмент-Юг» сообщили «Московской перспективе», что, по данным ЕИСЖС, в августе 2026 года в России строится 120,3 млн кв. м жилья — это 2,45 млн квартир. Из них больше половины предложения приходится на компактные форматы: 54,4% — студии и однушки и еще 32,1% составляют двухкомнатные квартиры. На трехкомнатные квартиры приходится 12,2% предложения, а на четырехкомнатные — всего 1,3%. При этом спрос на первичное жилье сохраняется: за семь месяцев 2026 года на первичном рынке было выдано на 5% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, а объем выдачи вырос на 8%.
Более просторная квартира автоматически означает более высокий бюджет покупки, рассказали в «Девелопмент-Юг». Например, средняя стоимость трехкомнатной квартиры в новостройке (порядка 83 кв. м) составляет около 26 млн рублей в Москве, 23,8 млн в Санкт-Петербурге, 17,5 млн в Казани и 10,5 млн в Краснодаре. Проблема семейного жилья не сводится только к продуктовой линейке застройщиков. Хотя современные планировки помогают рациональнее использовать площадь, бесконечное сокращение семейных форматов невозможно. Рынок должен решать две задачи одновременно: наращивать объем предложения трех‑ и четырехкомнатных квартир и делать такое жилье более доступным для семей с детьми.
— Мы видим, что покупатель стал гораздо внимательнее относиться к каждому квадратному метру. Для семьи с двумя и более детьми рациональная планировка не всегда способна решить вопрос площади. Нужны отдельные комнаты, места хранения, полноценная общая зона. Поэтому рынок должен предлагать больше семейных форматов, а ипотечные инструменты должны учитывать реальную стоимость такого жилья, — рассказала Светлана Воеводина, вице-президент по продажам компании «Девелопмент-Юг.
В премиальном сегменте, по словам директора по стратегическому развитию и управляющего партнера ELEMENT Елизаветы Конвей, подход к однокомнатным квартирам напрямую зависит от особенностей конкретного проекта. Квартирография определяется концепцией проекта, его локацией и портретом будущего покупателя. При этом небольшие квартиры востребованы у широкой аудитории: их приобретают для собственного проживания, для детей, в качестве инвестиции, для сдачи в аренду или как вторую или третью недвижимость.
— Чем меньше квартира, тем сложнее ее хорошо спроектировать. В большой квартире лишние пять метров могут скрыть не самое удачное планировочное решение. На небольшой площади каждый метр должен приносить пользу, — отметила Елизавета Конвей.
Одиночных домохозяйств становится больше
Одним из факторов, повлиявших на структуру предложения, стало изменение состава домохозяйств: доля одиночек за два десятилетия почти удвоилась. По данным Всероссийской переписи населения, в 2002 году одиночные домохозяйства составляли 22,2 % от общего числа, а к 2021 году их доля выросла до 41,8 %. Особенно заметна эта тенденция в столичных агломерациях, где, согласно последней переписи, порядка половины жителей живут в одиночку: в Москве — 52%, в Московской области — 48%, в Санкт‑Петербурге — 48%, в Ленинградской области — 49%, сообщил кандидат географических наук, заведующий лабораторией социально‑экономических проблем жилищной политики ИСЭПН ФНИСЦ РАН Игорь Пилипенко.
Одновременно менялась и структура предложения. Доля однокомнатных квартир и студий во вводимых в эксплуатацию МКД выросла с 20% в 2000 году до 43–47% в 2018–2020 годах и до 54,4% на настоящий момент, рассказал Игорь Пилипенко. По словам эксперта, спрос на однокомнатные квартиры растет в том числе из‑за того, что люди позже создают семьи и заводят детей. Доля мужчин, вступающих в брак в возрасте 35 лет и старше, с начала 2000-х выросла с 20,7% до 39,1%, женщин — с 16% до 34,6%, а средний возраст рождения первого ребенка увеличился с 26 до 30 лет.
При этом в России по-прежнему сильна установка на покупку жилья, нежели чем на аренду. В итоге люди, откладывающие создание семьи и рождение детей, чаще покупают в ипотеку более компактные квартиры, чем могли бы позволить себе супруги с совокупным доходом. К моменту брака у каждого из супругов уже может быть ипотека и жилье, площадь которого недостаточна для семьи с двумя и более детьми. Ситуацию дополнительно осложняет разница в ценах между новостройками и вторичным жильем: продать ипотечную квартиру и купить более просторную становится сложнее. За последние пять лет разрыв цен из-за влияния ипотечных программ с господдержкой достигал 50% в среднем по рынку, по данным Росстата, и 9–18% — по оценкам Банка России с учетом класса жилья и года постройки, отметил Игорь Пилипенко.
Другой существенный фактор — переток населения в крупные города. В особенности, приток молодежи усиливает спрос на однокомнатные квартиры и студии, что отражается на предложении в крупных агломерациях. Москва выглядит исключением — здесь доля однокомнатных квартир в строящихся МКД составляет 41%. Это связано со структурой столичного предложения: значительную роль играет инвестиционный спрос на жилье бизнес‑ и элитного классов — на него приходится почти 60 % строящегося жилья, поделился эксперт.
— Если ранее девелоперы следовали за изменениями структуры домохозяйств, то в настоящее время фокус девелоперов на продажах однокомнатных квартир, как наиболее прибыльного сегмента бизнеса из-за более высокой стоимости 1 кв. м по сравнению с квартирами большей комнатности, может сам являться источником уже самовоспроизводящегося тренда на превалирование одиночных домохозяйств в стране, — рассказал Игорь Пилипенко.
В ответ на запрос «Московской перспективы» о демографических показателях по РФ за последние 5 лет в Росстате пояснили, что сведения о составе домохозяйств формируются на основе Всероссийской переписи населения, которая проводится раз в 10 лет. Последние актуальные данные получены по итогам переписи 2020 года (по состоянию на 1 октября 2021 года). Узнать новую информацию о том, какая доля людей ведет одиночное домохозяйство, получится не раньше 2030 года.