Офисный рынок Москвы ждет дефицит крупных помещений в 2027 году

magnific.com

Выгода в малом
Офисный рынок активно наполняют помещения небольшой площади, а крупные блоки найти становится все сложнее. В Stone указали: на реализацию помещений до 500 кв. м приходится почти 100% сделок. При этом доступное предложение офисов от 20 тыс. кв. м колеблется в пределах 5%. Такое неравноценное предложение крупных и мелких блоков указывает на выраженный структурный дисбаланс рынка и влияет на качество самого актива, резюмировали эксперты.

Опрошенные «Московской перспективой» эксперты подтверждают наличие подобного дисбаланса на рынке, но их цифры отличаются. По данным CORE.XP, с 2027 года для покупки в строящихся зданиях будет доступно только 17 лотов более 20 тыс. кв. м классов Prime и A. Общая их арендуемая площадь составит 838 тыс. кв. м. В первом полугодии 2026 года было реализовано 73,8 тыс. кв. м офисов площадью до 500 кв. м, что на 20% превышает показатель аналогичного периода прошлого года (61,4 тыс. кв. м), указали в Stone. Количество сделок, по их данным, также увеличилось – с 500 до 602. Более того, на такие помещения пришлось 96% от общего числа приобретенных лотов на первичном рынке Москвы, подчеркнули в компании.

Девелоперам выгоднее продавать мелкие объекты из-за их быстрой окупаемости, поэтому и возникает такой дисбаланс, объяснили консультанты коммерческой недвижимости. Покупатели небольших блоков быстро принимают решения, быстро проходят через сделки, не погружаются в корпоративные согласования и в итоге больше платят в пересчете на квадратный метр, пояснил заместитель коммерческого директора по вопросам развития Business Club Михаил Иоаннесянц. Цикл же сдачи в аренду или продажу крупных лотов намного больше, продолжил руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.

Кроме того, такая структура предложения возникает вследствие того, что значительную часть офисов строят жилые девелоперы в рамках программы стимулирования создания мест приложения труда, добавила Афанасьева. В результате на рынок преимущественно выходит мелкая «нарезка», а крупные блоки реже являются приоритетной стратегией реализации, пояснила Афанасьева.

Опрошенные девелоперы не считают сложившуюся структуру предложения дисбалансом: по их словам, она отражает текущую структуру рынка. Небольшие лоты формируют регулярный спрос и обеспечивают стабильный приток капитала в проекты, указала директор по коммерческой недвижимости девелоперской компании «Новая Эра» Ольга Паршикова. Это осознанная реакция на изменение структуры спроса – крупные компании сокращают занимаемые площади, а малый и средний бизнес (IT, сервисы, креативные индустрии) активно растут, согласился руководитель департамента продаж компании «Расцветай столица» Святослав Иванов.

Риск репутацией
Преобладание в офисе мелких собственников может серьезно повлиять на репутацию самого здания, считают консультанты. По их словам, крупным арендаторам важен состав резидентов и контингент.

Согласно классификации 2024 года для объектов класса Prime обязательным требованием является наличие единого собственника на весь объект, обращает внимание Иоаннесянц. Этот принцип, по его словам, имеет глубокое обоснование, поскольку качество актива определяется потенциальным уровнем его обслуживания. Здание, имеющее одного собственника, обладает меньшими рисками по качеству обслуживания и управления, так как управляющая компания (УК) выставляет счет только ему, уточнил Иоаннесянц. Если же собственников много, и тем более, они мелкие, то статистически найдутся те, кто не использует помещения и копит задолженность по счетам УК. В итоге есть вероятность, что последняя не сможет наполнить необходимый бюджет на управление и обслуживание и, как вариант, станет повышать стоимость и возмещать недоимки за счет добросовестных плательщиков, предупредил Иоаннесянц.

Отдельно это влияет на будущие возможности расширения или сужения офиса, замечает Григорьев. Кроме того, может возникнуть рост вакансии при сохранении дефицита площадей, добавил он.

Управление определяет качество
Множество собственников само по себе не является фактором снижения качества бизнес-центра, считают девелоперы. Гораздо большее значение имеет организация управления таким объектом, говорит Паршикова. От модели управления зависит многое – при наличии профессиональной управляющей, специализирующейся на эксплуатации объектов с множеством собственников, интерес к компактным офисам со стороны малого бизнеса и частных инвесторов не становится ограничением для качества, согласилась руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.

При этом по мере увеличения количества собственников бизнес-комплекс по сложности функционирования становится ближе к торговому центру, пояснила Паршикова. И без заранее сформированного механизма управления он может значительно медленнее адаптироваться к изменениям рынка и новым требованиям арендаторов, чем здание с единым собственником, указала эксперт.

Иванов полагает, что при таком «множественном» владении минусы в основном технические: больше договоров, выше нагрузка на эксплуатацию, сложнее администрировать парковку и пропускной режим. Якорные арендаторы спокойно относятся к «маленьким» соседям, а «экосистема» из разных компаний делает здание живым и привлекательным, сказал он. Проблема возникает скорее на другом конце рынка – у крупных компаний, которым нужны большие площади под штаб-квартиры, выбор существенно меньше, отметила руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно.

При этом сами крупные покупатели зачастую держат свои планы в секрете, не всегда достаточно четко доносят свои потребности до рынка, отменяют принятые решения и программы, в результате мы имеем текущий баланс предложения от девелоперов, соответствующий текущему спросу, объяснил Иоаннесянц. Изменятся интересы и потребности потребителей – изменится и предложение, заключил он.