Почему пищевые производства повышают инвестиционную устойчивость light Industrial

Для владельца промышленной недвижимости важно, сколько лет арендатор сможет работать на его площадке. В сегменте light industrial, объединяющем производственные, складские и офисные помещения, это напрямую связано с инженерией. Считаю пищевые предприятия одними из наиболее перспективных резидентов таких объектов. Но привлечь их можно лишь тогда, когда здание учитывает технологию производства.

Готовых площадей мало
Развитие рынка готовой еды расширяет круг компаний, которым нужны производственные помещения. Это фабрики-кухни, поставщики розничных сетей, производители продуктов под собственными торговыми марками ретейлеров. Для них близость к покупателю имеет вполне конкретную цену: от расположения цеха зависят сроки доставки, транспортные расходы и доступность персонала.

При этом выбор подходящих площадок невелик. По данным Nikoliers, в Москве и на расстоянии до 10 км от МКАД введено всего около 58 тыс. кв. м качественных площадей light industrial, пригодных для размещения пищевых производств. Доля свободных помещений в этой выборке составляет 6,7%. Речь идет об объектах, где пищевое производство допускается видом разрешенного использования участка и возможность его размещения подтверждена девелопером.

Инженерия определяет экономику
Универсальный блок можно предложить складу, сборочному производству или сервисной компании. Однако в пищевом цехе одновременно работают тепловое и холодильное оборудование, упаковочные линии и вентиляция. Если электрической мощности недостаточно, установка дополнительных кабелей проблему не решит. Возможность подключения зависит от резерва всей площадки.

Сходная ситуация с вентиляцией и водоотведением. Для конкретной технологии могут потребоваться разделение воздушных потоков, локальное удаление пара и запахов, гидроизоляция мокрых зон и жироуловители. Под оборудование и коммуникации нужно заранее предусмотреть место. Попытка встроить все это в готовое здание способна обернуться дорогостоящей переделкой и потерей полезной площади.

Поэтому я бы оценивал помещение через полную стоимость запуска производства. Она включает аренду, подготовку площадки и время до начала работы. Низкая ставка мало помогает, если затем приходится существенно перестраивать сети. Для девелопера это означает, что разговор с будущим резидентом нужно начинать на стадии проектирования, когда его требования еще можно учесть без демонтажа уже выполненных решений.

Городской адрес имеет цену
На первый взгляд дефицит можно преодолеть, перенеся производство дальше от Москвы. В области легче найти участок, а условия размещения могут оказаться выгоднее. Но эту экономию нужно сопоставлять с ежедневной работой предприятия. Для поставщика ресторанов, гостиниц и магазинов дополнительные километры означают расходы на доставку. Для сотрудников удаленная площадка может стать причиной искать другую работу.

Есть и другой вариант: остаться в городе, приспособив старое промышленное здание. Однако за привлекательным адресом нередко стоят затраты на реконструкцию, замену сетей, полов и кровли. Дополнительную неопределенность создают перспективы комплексного развития территории. Предприятию, которое вкладывается в стационарное оборудование, важно понимать, как долго оно сможет пользоваться выбранной площадкой.

Долгий договор начинается с проекта
Высокая стоимость подготовки цеха объясняет заинтересованность пищевых операторов в договорах на 7–10 лет. Переезд означает повторные вложения в инженерные системы, перенос оборудования и необходимость заново организовывать работу. Если площадка соответствует задачам предприятия, у него появляется веская причина оставаться надолго. Для собственника это создает предпосылки для более предсказуемого арендного дохода. При этом устойчивость арендатора зависит от экономики компании, ее заказчиков и условий договора.

Предложение постепенно меняется. По данным Nikoliers, в Москве и в пределах 10 км от МКАД строится и проектируется более 1,9 млн кв. м площадей light industrial. Из них более 420 тыс. кв. м, или свыше 22%, подходят для пищевого производства. Это будущие площади, и текущую нехватку готовых помещений они пока не устраняют. Зато у операторов появляется возможность заранее согласовать требования к объекту.

Такой подход мы развиваем в проекте «СЕЗАР ПРО РЯБИНОВАЯ, 42». Концепция мульти-ВРИ предусматривает размещение разных типов производств, включая пищевые, в одном комплексе. Для резидента здесь важна возможность объединить цех, склад и офис, а требования к инженерии учесть на стадии проектирования.

На мой взгляд, развитие light industrial будет все сильнее зависеть от понимания конкретных отраслей. Пищевым компаниям нужны помещения для работы на годы вперед. Обеспечивая такие условия, девелопер создает основу для длительной аренды и устойчивости самого объекта.