Вакантность офисов в Москве выросла до 6,8% на фоне снижения спроса

magnific.com

С января по сентябрь на столичном рынке ввели 879 тыс. кв. м офисной недвижимости. Это почти вдвое превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Только за III квартал открылись девять объектов общей площадью 230 тыс. кв. м. К концу сентября 28% введенных за этот период площадей оставались свободными.

Уровень вакантности существенно различается в зависимости от проекта и локации. Например, в башне D комплекса Stone Towers свободно 66% офисов, в бизнес-центре Taller — 47%, в Stone Ленинском — 29%. В то же время в «Рублево Бизнес Парке» вакантность составляет 9%, а в Twist — 2%.

Контраст заметен и внутри «Москва-Сити»: в Новом Сити свободно 35,3% площадей, тогда как в Старом Сити — только 1,8%. При этом средние запрашиваемые ставки аренды сопоставимы — 65 тыс. и 68,2 тыс. рублей за кв. м в год соответственно. Это показывает, что рост общего предложения не означает одинаковой доступности офисов во всех деловых районах: востребованность конкретных площадок зависит от их расположения и характеристик.

Средняя запрашиваемая ставка аренды офисов внутри МКАД за год увеличилась на 10% и достигла 34,9 тыс. рублей за кв. м в год. В пределах Третьего транспортного кольца показатель вырос на 8% — до 44 тыс. рублей.

Однако Nikoliers связывает эту динамику прежде всего с изменением структуры предложения, а не с усилением спроса. На рынок вышли дорогие помещения, в том числе блоки, ранее выставленные на продажу и переведенные в аренду. Отдельные частные инвесторы предлагают офисы по ставкам в 1,5–2 раза выше среднерыночных. Насколько эти ожидания соответствуют реальным условиям сделок, пока неясно.

Показательна динамика портфелей крупных собственников, в совокупности располагающих 2,3 млн кв. м офисов. У них средние ставки, напротив, снизились: в классах Prime и A — на 9%, до 54,8 тыс. рублей за кв. м в год, в сегменте B+ — на 7%, до 26,4 тыс. рублей. Таким образом, усредненный рост ставок по рынку во многом обусловлен появлением более дорогих лотов, а не равномерным повышением арендных цен.

За три квартала 2026 года покупатели приобрели 295 тыс. кв. м офисных площадей — на 24% меньше, чем годом ранее. Результат оказался ниже и показателя за январь–сентябрь 2023 года, когда было реализовано 310 тыс. кв. м.

Средняя стоимость офисных блоков в строящихся бизнес-центрах снизилась на 3% с начала года и составила 521 тыс. рублей за кв. м. При этом более 60% покупателей таких помещений — инвесторы, рассчитывающие в дальнейшем сдавать их в аренду или перепродавать. Это подтверждает, что офисные площади сохраняют значение инвестиционного инструмента, несмотря на снижение активности сделок.

В Nikoliers ожидают, что к концу 2026 года доля свободных офисов увеличится до 7–7,5%. Восстановление активности на рынке аналитики прогнозируют не ранее 2027 года. Одновременно девелоперская активность остается высокой: до конца 2028 года в Москве планируется ввести еще около 1,4 млн кв. м офисов, из которых 200 тыс. кв. м могут появиться уже в IV квартале текущего года.

Ранее «Московская перспектива» сообщала, что объем офисных площадей, предлагаемых к покупке в строящихся бизнес-центрах Москвы, по итогам III квартала 2026 года достиг 768 тыс. кв. м — это максимальный показатель за сопоставимые периоды с 2023 года.