Спрос на складскую недвижимость Подмосковья вырос на 44% за девять месяцев
26 октября 2026 18:29
Главным фактором оживления рынка стало не столько расширение бизнеса, сколько необходимость восстановить утраченные складские мощности и перестроить логистику. Как отмечается в исследовании, дополнительный спрос сформировали компании электронной торговли и продавцы маркетплейсов, которым потребовались новые площади после повреждения складов в результате атак беспилотников. По оценке авторов отчета, объем утраченных складских объектов в Московском регионе достиг около 800 тыс. кв. м.
На онлайн-сектор пришлось 54% спроса за первые девять месяцев года. Среди других категорий арендаторов и покупателей — логистические и дистрибуционные компании, представители розничной торговли и производственные предприятия.
В первой половине 2026 года доля вакантных складских помещений увеличилась до 7%. Однако к концу сентября показатель снизился до 5,6%. Аналитики связывают изменение с активизацией сделок и ускоренным заполнением готовых объектов.
При этом рынок продолжает пополняться новыми площадями. За январь — сентябрь в Московском регионе ввели около 1,46 млн кв. м складской недвижимости — на 36% больше, чем за тот же период 2025 года. По прогнозу авторов исследования, по итогам года объем нового строительства может составить около 2,1 млн кв. м.
Дополнительный риск связан со структурой предложения: 56% введенных за девять месяцев площадей пришлось на спекулятивные проекты, которые строятся без заранее определенного арендатора. По прогнозу аналитиков, к концу года доля таких объектов в новом вводе может вырасти до 63%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды сухих складов класса А по итогам III квартала составила 9,9 тыс. рублей за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. За год показатель снизился на 14%, однако падение, наблюдавшееся в первой половине 2026 года, остановилось.
В отдельных проектах ставки уже начали расти, хотя скидки при заключении договоров сохраняются на уровне 5–10%. По оценке аналитиков, до конца года возможно небольшое повышение среднего уровня аренды. Более устойчивый рост, согласно отчету, потребует дальнейшего снижения ключевой ставки до 11–12%.
Преобладающей моделью сделок остается аренда: на нее пришлось 72% операций за январь — сентябрь. Доля субаренды достигла 15,5%. Этот инструмент позволяет компаниям перераспределять складские площади и оптимизировать расходы, если первоначальная потребность в помещениях изменилась.
Еще один сигнал изменения рыночной конъюнктуры — снижение ставки капитализации складской недвижимости. По данным отчета, к III кварталу 2026 года она составила около 12% против 13,5% в 2024–2025 годах.
На фоне снижения ключевой ставки Банка России до 14% и доходности банковских вкладов примерно до 13% складские активы могут стать более конкурентоспособными для инвесторов.