Дарственная или завещание: что лучше выбрать

Что такое завещание

Что такое завещание? Это односторонняя сделка, с помощью которой человек распоряжается своим имуществом на случай смерти. Завещать можно любое имущество, в том числе квартиру, дом, земельный участок, автомобиль или деньги. При этом до смерти завещателя право собственности к наследнику не переходит.

«Согласие будущих наследников для его составления не требуется. До смерти завещатель сохраняет квартиру в собственности: может жить в ней, сдавать, продавать или дарить её. Завещание можно изменить или отменить в любой момент без объяснения причин. Оно составляется лично и, по общему правилу, удостоверяется нотариусом. Закон также допускает совместное завещание супругов. Для приобретения квартиры наследник должен принять наследство — оно считается принадлежащим ему со дня открытия наследства независимо от даты регистрации права», — объясняет Елена Султанова, коммерческий директор девелопера Bravo.

Вопрос сколько стоит оформить завещание зависит от того, где именно в России его оформляют. В 2026 году федеральный тариф за его удостоверение составляет всего 100 рублей, однако, дополнительно взимается еще и региональный тариф. У частного нотариуса эти две части образуют единую сумму, которая может различаться в зависимости от конкретного региона и доступных льгот, говорит Султанова.

Важная особенность завещания в том, что его можно отменить или изменить. При этом, если имущество указанное в завещании будет отчуждено при жизни (например, продано собственником) — рассчитывать на него наследникам уже не придется. Однако, если наследник всё же получает наследство — потребуется уплатить определенную сумму.

«При наследовании имущества НДФЛ не оплачивается. Однако существует госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство, размер которой составляет: детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам наследодателя — 0,3 % стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам — 0,6 % стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей», — рассказывает Дарья Нагорная, старший юрист семейной и наследственной практики МГКА «Де-юре».

При составлении документа можно предусмотреть завещательный отказ — например, обязать наследника продать долю в квартире определенному лицу. Также существует завещательное возложение — когда наследник обязуется совершать конкретные действия; например, заниматься благотворительностью или продолжать организовывать собрания шахматного клуба, который основал завещатель.

Свобода завещания ограничена правилом об обязательной доле, напоминает Елена Султанова. На такую долю вправе рассчитывать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении предусмотренных законом условий. По общему правилу им полагается не менее половины того, что они получили бы при наследовании по закону. 

Как отмечает Дарья Нагорная, право на такую обязательную долю сначала удовлетворяется из незавещанной части наследства. Если же незавещанного имущества недостаточно — обязательная доля выделяется из уже завещанного.

Можно ли оспорить завещание

Завещание можно оспорить в суде, если нарушены требования законодательства и этим затронуты права или законные интересы истца. При этом до открытия наследства оспаривание завещания не допускается. Это прямо установлено ст. 1131 ГК РФ.

«Исключение предусмотрено для совместного завещания супругов: любой из них вправе оспорить его при жизни обоих. Получение обязательной доли не требует признания завещания недействительным. Признание наследника недостойным касается его права наследовать и само по себе не означает недействительности всего завещания», — говорит Елена Султанова.

По ее словам, основаниями могут быть, например, недееспособность, неспособность человека в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, обман, насилие, угрозы, существенное заблуждение либо существенные нарушения требований к форме сделки. Само по себе недовольство родственников решением собственника основанием для признания сделки недействительной не является.

В зависимости от основания завещание может быть признано недействительным судом либо оказаться ничтожным независимо от такого решения. Недействительным может стать как весь документ, так и отдельные распоряжения. Небольшие описки и ошибки в тексте сами по себе не являются основанием для недействительности — если они не мешают понять волю завещателя. Как следствие, вопрос, что можно оспорить в завещании и какая часть имущества в итоге кому перейдёт, всегда нужно рассматривать с учётом состава наследников и конкретных обстоятельств.

Что такое дарственная

Дарственная — это бытовое название договора дарения. Главное его отличие от завещания заключается в моменте перехода права собственности. Если собственник решил подарить квартиру, после регистрации перехода права квартира уже принадлежит одаряемому. Бывший собственник не сможет распоряжаться ею как своей: продать, подарить или сдать её без согласия нового владельца. Как и завещание, такой договор обязательно удостоверяется нотариусом — это стало обязательным с января 2025 года.

«Договор дарения представляет собой сделку, по которой имущество безвозмездно передается в собственность одаряемого. При заключении такой сделки одаряемый не обязан ничего предоставлять дарителю взамен. При дарении недвижимого имущества, право собственности у одаряемого возникает после государственной регистрации перехода права собственности. Если даритель и одаряемый – члены семьи или близкие родственники, одаряемый освобождается от уплаты налога.», — рассказывает Дарья Нагорная.

В иных случаях одаряемый, являющийся налоговым резидентом РФ, по общему правилу платит налог по ставкам 13% и 15%. «Повышенная ставка применяется к части соответствующей совокупной годовой налоговой базы свыше 2,4 млн рублей. Для нерезидентов общая ставка по такому доходу — 30%. Налоговая база при дарении квартиры обычно определяется по её кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права. Поэтому при передаче квартиры человеку, не относящемуся к указанному семейному кругу, налог может существенно повлиять на выбор», — говорит Елена Султанова.

Что касается нотариальных услуг, то при дарении квартиры базовый федеральный тариф составляет 0,5% от стоимости, принимаемой для его расчёта, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Между членами семьи и близкими родственниками действует льгота 50% по федеральной части. Дополнительно учитываются региональный тариф и госпошлина за регистрацию права собственности. 

Если квартиру подарил член семьи или близкий родственник, а потом её решили продать — важно учитывать срок владения. Если прошло три года, доход от продажи в общем случае НДФЛ не облагается. При продаже раньше этого срока налог может возникнуть — его рассчитывают по общим правилам с учётом предусмотренных законом вычетов, говорит эксперт.

Существует множество нюансов, различающихся в каждом конкретном случае. «Наличие несовершеннолетних детей, пожилых родителей или иждивенцев не запрещает собственнику подарить принадлежащую ему квартиру — но при этом необходимо учитывать права других собственников и существующие ограничения. Если квартира находится в ипотеке, её дарение по общему правилу требует согласия залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Арест или запрет регистрационных действий необходимо проверять отдельно: такие ограничения могут препятствовать оформлению перехода права», — говорит Елена Султанова.

Если возникает вопрос, что дешевле у нотариуса и что выгоднее в целом —  завещание или дарение — одного только сравнения стоимости документов недостаточно. В первом случае основные расходы возникнут после смерти собственника. При этом сколько стоит оформление завещания, во-многом зависит от стоимости имущества, состава наследников и региона. В случае же с дарением все расходы нужно будет нести во время оформления сделки.

«Какой вариант выгоднее с точки зрения расходов и налогов? Универсального ответа нет. Составление завещания обычно обходится дешевле, но это не означает, что весь процесс передачи квартиры не потребует более высоких расходов», — отмечает Елена Султанова.

Можно ли оспорить дарственную

Главные минусы дарственной — утрата дарителем права собственности и ограниченные возможности по оспариванию и возвращению недвижимости прежнему владельцу. «Закон устанавливает исключительные основания для отмены дарения: если одаряемый покушался на жизнь дарителя или жизнь его близких, умышлено причинил ему телесные повреждения. Также даритель вправе в судебном порядке требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу её безвозвратной утраты», — говорит Дарья Нагорная.

Также в договоре можно предусмотреть условие отмены дарения, если даритель переживёт одаряемого. При этом если речь идёт о квартире или доме, очень важно заранее точно определить — где после этого будет жить бывший собственник. «Вопрос о сохранении проживания дарителя нужно отдельно проработать при подготовке договора, ведь даже условие о пожизненном проживании не сохраняет за дарителем право собственности. Поэтому дарение единственного жилья требует особенно внимательной оценки последствий», — обращает внимание Елена Султанова.

Завещание или договор дарения на квартиру: что лучше

Какой вариант лучше выбрать и когда? Как отмечает Елена Султанова, если человеку важно сохранить недвижимость и возможность самостоятельно распоряжаться всем до конца жизни, обычно безопаснее завещание. Изменение отношений с будущим наследником не лишает собственника квартиры.

«Дарение подходит, когда собственник осознанно хочет передать квартиру уже при жизни, понимает, что утратит право распоряжаться ею, и не связывает передачу с обещаниями получателя ухаживать за ним или содержать его. Доверие к одаряемому важно, но нужно оценивать и собственную обеспеченность жильём, и возможные налоги», — говорит Султанова.

Договор дарения подходит, когда собственник уверен в выборе человека, которому его передает, советует Дарья Нагорная. «Такую сделку выгодно заключать родственникам: договор налогом не облагается, а налог на имущество возникает у одаряемого только в будущем. Завещание подходит, если собственник хочет сохранить контроль над имуществом или еще окончательно не решил, кому передать недвижимость на случай смерти. Гибкость завещания в том, что его можно в любой момент отменить или изменить, не указывая причин», — резюмирует Дарья Нагорная.