Какие документы нужны от собственника для продажи квартиры

Основные документы для продажи квартиры

В стандартной ситуации собственнику стоит подготовить:

- паспорт — подтверждает личность продавца;

- выписку из ЕГРН — содержит сведения о квартире, собственниках, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях;

- документ-основание права собственности — например, договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство;

- договор купли-продажи — его подписывают продавец и покупатель при совершении сделки.

«Универсальной папки документов для любой продажи квартиры нет: комплект зависит от истории права и состава собственников. При личной подаче потребуется документ, удостоверяющий личность. Если действует представитель, подтверждаются и его полномочия», — говорит Ярослав Климов, юрист, ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при Правительстве РФ.

По его словам, документы-основания и дополнительные бумаги нужны в зависимости от конкретной сделки. Поэтому перед продажей стоит проверить не только актуальные сведения в ЕГРН, но и то, как возникло право собственности.

Если квартира куплена в браке

Отдельный вопрос — согласие супруга. Если квартира относится к общему имуществу супругов, для ее продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Поэтому перед сделкой важно установить, когда и на каком основании собственник приобрел квартиру. То, что право зарегистрировано только на одного из супругов, само по себе не исключает режим совместной собственности.

Есть исключения. Если недвижимость перешла одному из супругов по наследству или в дар, согласие второго супруга на ее продажу, как правило, не требуется, отмечает Юлия Сикирицкая, эксперт по недвижимости и банкротству.

Какие документы нужны при продаже доли

Продажа доли проходит по другим правилам. Если собственник продает долю постороннему покупателю, остальные сособственники имеют преимущественное право ее приобрести.

«Если она продаётся постороннему лицу, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки, и продавец должен письменно сообщить им цену и условия», — объясняет Ярослав Климов.

Большинство сделок по отчуждению отдельной доли требуют нотариального удостоверения. При этом закон предусматривает исключения, в частности когда все участники долевой собственности одновременно продают свои доли по одной сделке.

Если собственник — несовершеннолетний

Для продажи квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, потребуется предварительное разрешение органа опеки, говорит Ярослав Климов.

Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, также подлежит нотариальному удостоверению. На практике подготовку начинают с обращения в орган опеки: сначала решают вопрос с разрешением, а затем переходят к оформлению продажи.

Продажа квартиры по доверенности

Если собственник не может присутствовать на сделке, его интересы может представлять доверенное лицо. В доверенности указывают данные представителя, его полномочия, сведения об объекте и дату оформления документа.

Представителю понадобится оригинал доверенности и документ, удостоверяющий личность. Форма доверенности зависит от конкретной ситуации и требований к сделке.

Если собственник находится за границей, доверенность можно оформить в российском консульском учреждении либо у иностранного нотариуса. Во втором случае нужно заранее проверить требования к использованию документа в России: может потребоваться апостиль и нотариальный перевод на русский язык.

Какие документы могут запросить дополнительно

Помимо обязательного комплекта, продавцу стоит заранее собрать документы, которые помогут покупателю или его банку проверить квартиру. В зависимости от ситуации могут понадобиться:

- справка о погашении ипотеки или документы о снятии обременения;

- сведения о задолженности по коммунальным платежам;

- документы об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт;

- сведения о зарегистрированных в квартире лицах;

- техническая документация на квартиру;

- документы о предыдущих переходах права собственности;

- документы, связанные с использованием материнского капитала;

- другие бумаги, которые запросит банк покупателя.

При этом справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не относится к универсальным документам, без которых Росреестр не зарегистрирует продажу квартиры.

«Покупателю я бы всё равно советовала проверить расчёты до сделки. Есть важное исключение: задолженность прежнего собственника по взносам на капитальный ремонт переходит к новому владельцу помещения. Поэтому этот вопрос лучше закрывать ещё до подписания договора», — говорит Ольга Климова, юрист, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.

Информацию о коммунальной задолженности можно получить у управляющей организации, ТСЖ или поставщика соответствующей услуги. В зависимости от региона такие сведения также можно запросить через МФЦ или электронные государственные сервисы.

Если покупатель берет ипотеку

При ипотечной сделке документы проверяет не только покупатель, но и банк. Кредитная организация оценивает объект и документы на него, а также устанавливает собственные требования к пакету.

Чаще всего продавца просят предоставить:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН;
• документы-основания права собственности;
• документы об ипотеке, если квартира уже находится в залоге;
• справку банка об остатке задолженности;
• согласие банка на продажу, если оно требуется;
• сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Точный перечень зависит от банка и схемы расчетов. Поэтому его лучше получить у кредитной организации до согласования даты сделки.

Что делать, если документов не хватает

Утрата старого свидетельства или другого бумажного документа не всегда означает, что квартиру нельзя продать.

«Если утрачен документ, который действительно нужен как основание для сделки, сначала стоит выяснить, где хранится его экземпляр и можно ли получить дубликат. В зависимости от происхождения это может быть нотариус, суд, орган власти или архив», — говорит Ольга Климова.

Одна из распространенных проблем — расхождения между документами и сведениями ЕГРН. Перед продажей стоит проверить ФИО собственников, характеристики квартиры, размеры долей и зарегистрированные обременения. Ошибка даже в одной цифре может привести к приостановке регистрации и отложить сделку.

Отдельно стоит проверить перепланировку. Если фактическая конфигурация квартиры отличается от сведений технической документации, вопрос лучше решить до поиска покупателя или, как минимум, до подписания договора. Иначе несоответствие может обнаружиться уже на этапе проверки объекта.

Юлия Сикирицкая также советует внимательно сверять персональные данные во всех документах. По ее словам, в практике встречались случаи, когда ошибка в номере паспорта приводила к приостановке регистрации. То же касается написания ФИО: если в паспорте используется буква «ё», желательно проверить, что она так же указана в остальных документах.

Как проходит оформление продажи

После проверки документов продавец и покупатель согласовывают цену, порядок расчетов и другие условия сделки. Затем стороны подписывают договор купли-продажи. При необходимости отдельно оформляют предварительный договор, аванс или задаток.

Документы на регистрацию перехода права можно подать через предусмотренные законом способы, в том числе через МФЦ, нотариуса или электронные сервисы. После регистрации сведения о новом собственнике вносят в ЕГРН.

Поэтому перед продажей имеет смысл проверить документы еще до появления покупателя. Основной набор обычно невелик, но семейное положение собственника, доли, несовершеннолетние владельцы, ипотека, материнский капитал и история квартиры могут заметно изменить порядок сделки. Чем раньше продавец выявит такие обстоятельства, тем меньше риск приостановки регистрации или срыва расчетов.