Налог с продажи недвижимости в 2026 году: когда платить и как рассчитать

Общие условия

С 2025 года доходы от продажи жилья облагаются НДФЛ по прогрессивной шкале вместо единой ставки. При этом сама продажа недвижимости не всегда означает появление налоговых обязательств.

«По общему правилу налог при продаже квартиры платить не нужно, если истёк минимальный срок владения. Обычно он составляет пять лет. Срок сокращается до трёх лет, если квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением либо является единственным жильём продавца», — отмечает Константин Лучников, юрист, партнёр адвокатского бюро «Этлегис».

При этом другое жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до государственной регистрации перехода права собственности на проданную квартиру, не учитывается при определении статуса единственного жилья.

Отдельное правило действует для семей с двумя и более детьми. «В их случае при соблюдении предусмотренных Налоговым кодексом условий доход от продажи жилья может не облагаться НДФЛ даже до истечения минимального срока владения. Учитываются сроки приобретения другого жилья, его площадь или кадастровая стоимость, а также наличие у членов семьи другой недвижимости», — говорит Константин Лучников.

Кроме того, на дату продажи налогоплательщику и членам его семьи в совокупности не должно принадлежать более 50% в праве собственности на другое жилое помещение, общая площадь которого превышает площадь приобретённого взамен жилья. Кадастровая стоимость продаваемого объекта при этом не должна превышать 50 млн руб.

Для остальных случаев действует стандартный пятилетний минимальный срок владения. Если он истёк, налог с продажи квартиры в собственности платить не требуется, какой бы доход такая сделка не принесла.

Как считается срок владения

Отправная точка срока владения зависит от способа приобретения недвижимости. По общему правилу он отсчитывается с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

«Для квартиры, полученной по ДДУ, срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта, указанной в договоре, даже если квартира ещё не передана дольщику. При наследовании срок начинается с даты смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства. Если право признано судом, срок начинается с даты вступления решения в силу», — объясняет Екатерина Авдеева, кандидат юридических наук, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС»

Есть особенности и для других способов приобретения недвижимости. При увеличении своей доли в объекте срок считают с даты приобретения первой части. Для квартиры, полученной по столичной программе реновации, в этот период включается время владения жильём в старом доме. При приватизации владение исчисляется с даты возникновения права собственности, для наследства — со дня смерти наследодателя. Если право собственности установлено судом, отсчёт начинается с момента вступления решения в силу.

Кроме того, если объект сделки является единственным жильем собственника и он владеет им более трёх лет, налог с продажи квартиры платить не придётся. Покупка новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой при этом ничего не меняет. 

Важный момент: у супругов одна и та же квартира может считаться единственным жильём для одного и вторым для другого — а значит, налоговые последствия будут разные. Налоговая служба будет учитывать объекты, приобретённые супругами во время брака, а также недвижимость, которая принадлежала каждому до его заключения.

Недвижимость, полученная одним из супругов в дар, по наследству или в результате приватизации, считается его личным имуществом. Например, муж с женой владеют совместно купленной квартирой три года, но у него это единственное жильё, а у нее также есть доля в доме, полученная по завещанию от родителей. Если квартира будет продана до истечения пятилетнего срока, муж не должен будет платить НДФЛ, а у жены возникнет обязанность по декларированию дохода. 

Как рассчитывается налог

Если минимальный срок владения ещё не истёк и освобождение не применяется —  определяется облагаемый доход. С 2025 года для налоговых резидентов действует двухступенчатая шкала. «Если срок владения меньше минимального, придётся заплатить НДФЛ по ставке 13%, а при доходе свыше 2,4 млн руб. — 15%. Для налоговых нерезидентов РФ ставка НДФЛ при продаже недвижимости остаётся 30%, и у них нет права на вычеты», — отмечает Екатерина Авдеева.

При этом ндфл при продаже квартиры рассчитывается не обязательно со всей суммы сделки. Налоговую базу можно уменьшить одним из предусмотренных законом способов. 

Первый вариант — имущественный вычет при продаже квартиры в размере до 1 млн руб. Второй — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы по приобретению данной недвижимости. Одновременно применить оба способа к одному и тому же объекту нельзя.

«Подтверждение расходов может быть особенно существенно при продаже дорогой недвижимости, ведь для премиального жилья и жилья класса делюкс разница будет кратно ощутимее. Выбор за налогоплательщиком. Например, если квартира продана за 6 млн руб., а расходы на её покупку составили 4,5 млн руб., налог при подтверждении расходов будет рассчитан с 1,5 млн руб. и составит 195 тыс. руб. При использовании вычета в 1 млн руб. налоговая база составила бы 5 млн руб., а налог — 702 тыс. руб.», — говорит Екатерина Авдеева.

Как учитывается кадастровая стоимость

Если цена продажи ниже определённой законом доли кадастровой стоимости, для расчёта НДФЛ используется не фактическая сумма сделки, а установленная расчётная величина. «Налогооблагаемый доход в этом случае определяется как наибольшее из двух — или цена сделки или 70% кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года продажи. Но данное правило нельзя применять механически по всей России: региональные власти вправе снижать этот коэффициент вплоть до нуля или увеличивать его до единицы. Важно учитывать, что применяется коэффициент того региона, где проживает продавец, даже если квартира находится в другом субъект», — говорит Екатерина Авдеева.

Например, кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн руб., а собственник продаёт её за 2,5 млн руб. При применении коэффициента 0,7 расчётная величина составит 2,8 млн руб. — именно её и будут учитывать при определении налоговой базы.

Для унаследованной или подаренной недвижимости предусмотрены отдельные правила уменьшения дохода. При продаже такого объекта из дохода можно вычесть суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении имущества, а также расходы дарителя или наследодателя на приобретение недвижимости, если эти расходы ранее не учитывались для целей налогообложения.

Когда подавать 3-НДФЛ

При продаже квартиры, находившейся в собственности меньше минимального срока, необходимо подать декларацию в ФНС по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика. «Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, срок уплаты налога — не позднее 15 июля. Но если доход от продажи жилья не превысил 1 млн рублей, декларацию подавать не нужно», — отмечает Екатерина Авдеева.

При этом правило о доходе до 1 млн руб. необходимо применять с учётом кадастровой стоимости объекта, говорит Константин Лучников. «Декларацию можно не подавать при продаже до истечения срока, если учитываемый для целей налогообложения доход не превышает размер имущественного вычета. Однако цена в договоре 900 тыс. рублей ещё не гарантирует отсутствие обязанности по декларированию: необходимо учитывать и правило о кадастровой стоимости», — предупреждает эксперт.

Если не заплатить налог вовремя

Если декларация подана с опозданием, штраф составляет 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки. При этом он не может превышать 30% от суммы налога и быть меньше 1 тыс. руб. Уплата штрафа не освобождает от обязанности подать декларацию и перечислить сам налог.

Если НДФЛ не уплачен до 15 июля, штраф составляет 20% от суммы задолженности, а при доказанном умысле — увеличивается до 40%. Кроме того, за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.

Таким образом, налогообложение продажи квартиры зависит от множества различных факторов: срока владения, основания приобретения недвижимости, статуса единственного жилья и возможности применить предусмотренные законом способы уменьшения налоговой базы. Каждый случай индивидуален, и итоговая сумма налога, если таковой вообще нужно платить, будет очень сильно различаться.